湖北省人大常委会


湖北省国防教育条例
湖北省人大常委会


（1994年5月12日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1994年5月12日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 对象、内容和方式
第三章 组织领导和职责
第四章 教员、教材、设施和经费
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了增强公民的国防观念，促进国防建设，保障社会主义经济建设和各项事业的顺利进行，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国兵役法》和其他法律、法规的有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 对全体公民进行以爱国主义为核心内容的有关国防观念、国防法律法规知识、国防知识技能等方面的教育，增强公民履行保卫祖国和其他国防义务的自觉性。
第三条 国防教育是国民教育的组成部分，应当纳入整个国民教育体系。
开展国防教育是全社会的共同责任，接受国防教育是公民依法享有的权利和应尽的义务。
第四条 国防教育应当贯彻着眼长期、讲求实效、稳步发展的方针，坚持经常教育与集中教育、重点教育与普及教育、理论教育与实际训练相结合的原则，充分发挥专门机构和社会各界的积极性，运用多种形式和方法因地制宜地进行。

第二章 对象、内容和方式
第五条 凡具有接受教育能力的公民，不分民族和宗教信仰，均应接受国防教育。
国防教育分为重点教育和普及教育。国家机关、社会团体的工作人员和企业事业单位负责人，现役军人，民兵、预备役人员，国防科技工业单位职工，高等院校、高级中学、中等专业学校、职业技术学校、技工学校的教师和学生，接受重点教育；其他公民接受普及教育。
第六条 普及教育的内容主要包括国防历史和现状、公民的国防权利和义务、军事常识等。
重点教育除前款所列的内容外，适当增加国防理论、国防法制、国防科技、国防经济和军事技能等内容。
对城市的初级中学学生，还应进行防核武器、化学武器、生物武器知识教育。
第七条 国防教育应当根据不同教育对象的特点，分别采取下列方式进行：
（一）对国家机关、社会团体的工作人员和企业事业单位的负责人，通过各类干部学校、培训班及其他方式进行；
（二）对民兵、预备役人员，通过政治教育、组织整顿、军事训练等方式进行；
（三）现役军人的国防教育根据国家军事机关的规定，结合军队的实际进行；
（四）对国防科技工业单位的职工，结合军品生产和科研任务进行；
（五）对高等院校、高级中学、中等专业学校、职业技术学校、技工学校的学生，通过课堂教育、军训或其他方式进行；

（六）对初级中学和小学的学生，结合各学科教学和课外活动进行；
（七）对其他公民，结合思想政治教育、法制教育和其他教育形式进行。

第三章 组织领导和职责
第八条 省、地区、省辖市、自治州、县（含县级市和省辖市的区）设立国防教育委员会，负责组织、协调和指导本行政区域内的国防教育工作。
省、地区、省辖市、自治州国防教育委员会下设国防教育办公室，县国防教育委员会指定有关部门，负责承办国防教育的日常工作。
第九条 国防教育委员会的职责是：
（一）制定本行政区域国防教育规划；
（二）贯彻执行国家有关国防教育的法律、法规和方针、政策；
（三）研究解决本行政区域国防教育工作的重大问题；
（四）指导和协调本行政区域的国防教育工作。
第十条 国防教育办公室的职责是：
（一）负责本行政区域国防教育规划的具体实施工作；
（二）负责本行政区域国防教育经费的管理和使用；
（三）组织本行政区域国防教育师资培训工作；
（四）组织国防教育理论研究活动，总结推广开展国防教育的经验，宣传先进典型；
（五）办理本级国防教育委员会交办的其他具体工作。
第十一条 各有关机关、部门和社会团体在国防教育工作中应当密切配合，各尽其责。
（一）教育部门负责在校学生的国防教育，并把国防教育列入教育（教学）计划；
（二）人民武装部门负责民兵、预备役人员和兵员征集对象的国防教育，并且协助其他部门开展全民国防教育；
（三）文化、新闻出版、广播电视、司法部门负责国防教育的社会宣传教育和国防教育法律知识的普及；
（四）科技、卫生、体育、人防、交通、邮电部门分别负责普及国防科技知识、战地救护培训、开展军事体育、民防知识、交通战备、军事通讯教育；
（五）民政、人事、劳动部门，应当结合拥军优属、安置转业复员退伍军人、干部工人培训等工作，开展国防教育；
（六）工会、共产主义青年团、妇女联合会等群众团体，应当开展群众性的国防教育。
第十二条 驻鄂人民解放军和人民武装警察部队应当支持和配合地方开展国防教育。

第四章 教员、教材、设施和经费
第十三条 国防教育的教员，由国防教育委员会从符合下列条件的人员中聘任：
（一）热爱中华人民共和国，坚持四项基本原则；
（二）具有较丰富的国防知识或者一定的军事技能；
（三）具有较强的组织和表达能力；
（四）身体健康，能胜任国防教育工作。
第十四条 国防教育的教育大纲和教材，由省国防教育委员会组织编写和审定。
第十五条 开展国防教育可以利用民兵预备役训练基地、革命历史纪念馆、革命历史旧址、烈士陵园、体育馆和民兵青年之家等场所。
有条件的地方，可以建立少年军校、国防教育园、国防教育中心等国防教育基地。
第十六条 各级人民政府应当将国防教育经费列入本级财政预算。
机关、企业（含中外合资、合作经营企业和外商独资企业）事业单位的国防教育经费在本单位的干部培训费或职工教育经费中列支。
学校的国防教育经费在教育事业费中列支。
民兵、预备役人员的国防教育经费在民兵事业费、训练统筹费、以劳养武收入中列支。

第五章 奖励与处罚
第十七条 对在国防教育工作中做出显著成绩或突出贡献的单位和个人，由国防教育委员会予以表彰、奖励。
表彰、奖励的标准和办法由省国防教育委员会会同省人事厅另行制定。
第十八条 对拒不执行本条例的单位，由县以上国防教育委员会给予批评教育；情节严重或者经教育不改的，由其上级主管部门对其主要负责人和直接责任人给予行政处分。
对拒不接受国防教育的公民，由其所在单位或当地人民政府给予批评教育；经教育不改的，可以给予行政处分或行政处罚。
第十九条 对扰乱国防教育秩序，破坏国防教育场所和设施，挪用和侵占国防教育经费的，由有关主管部门视情节轻重给予行政处分或行政处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十条 依照本条例作出的行政处罚决定当事人不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》申请复议或提起行政诉讼。

第六章 附 则
第二十一条 中外合资、合作经营企业和外商独资企业的中国职工的国防教育，由企业工会负责组织实施。
第二十二条 本条例自公布之日起施行。



1994年5月12日
　　　　　　　　　　房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
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