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期房买卖造成的纠纷该如何诉讼?/西索

时间:2024-07-22 01:21:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8416
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期房买卖而造成的诉讼

  期房买卖在是一种在卖方取得产权之后办理过户的一种形式,但由于其时间的预期性,如果这段时间内房价大幅度波动的,则会造成相当一部分当事人选择了,准备违约. 也就是房价涨的时候,卖方想违约,大跌的时候,买方想违约。

  而不管是哪一方,他们要求违约的理由大多是相同的,就是以目前法律有规定,期房不能转让为理由,要求主张买卖合同无效.所以在我此类诉讼中,经常会碰到不少律师会提出这样的自相矛盾诉讼请求,"主张买卖行为无效,要求解除合同".我每次都会问他,你到底是要主张合同无效还是要解除合同,这是两个不同的法律概念.只有一份有效的买卖合同,才可以要求解除,而如果是无效合同的话,则自始无效,根本就不存在解除的问题,其实这也是律师所犯的原则性错误。

  其实争了半天,无非就是要确认一个事实, 这样的期房买卖行为是不是有效,是不是被法律所认可.期房买卖合同可以认为是一种附条件生效的合同,是以卖方办出产证为合同生效条件,当然是有效合同,受法律所保护的。

  另上海高院在中也说明"高院在今年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)对此作了阐述,明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。"可见,期房买卖合同是有效合同,对于买卖双方都是有义务遵守和履行的,千万不要因为一时的利益,而冒然违约,从而导致更大的损失。

  ★ 律师介绍

  邢伟华律师:上海华东政法毕业,曾于大学任教十年之久,有深厚的法学理论功底。中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,有着丰富的实践经验以及办案技巧。擅长房地产、离婚析产、遗产继承、债权债务、合同纠纷、人身损害赔偿、拆迁安置补偿、特许经营、交通事故、劳动争议、刑事辩护及公司法律顾问等各类法律事务。执业理念:不以善小而不为,不以恶小而为之.为当事人利益而工作,为法律事业而奋斗. 一个值得信任的人一个立志献身法律的人,当事人的利益是我们最终所追求的!

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  留置送达,是指受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书时,送达人依法将诉讼文书放置在受送达人的住所即产生法律效力的送达方式。留置送达可以有效地解决“送达难”问题。2012年8月修改后的《民事诉讼法》放宽了以往对留置送达适用条件的过多限制,为人民法院高效审判提供了有力保障。笔者仔细研读了新旧条文,就个人认识谈一点粗浅看法:
一、新规定把司法实践中探索的拍照或录像等新型送达方式予以确认,体现了立法的与时俱进。
  许多法院在司法实践中通过拍照或录像等方式将送达过程客观准确的记录下来,制作成照片或录像带、光碟等,存入卷宗或相关档案中,从而避免了法院送达工作的许多被动和不便。这种送达方式,当时没有法律依据,但当事人均认同,司法实践效果也很好。这次修改通过的《中华人民共和国民事诉讼法》将原第七十九条改为第八十六条后规定:“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把诉讼文书留在受送达人的住所;也可以把诉讼文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。”新规定把司法实践中探索的拍照或录像等新型送达方式予以确认,体现了立法的与时俱进。
  二、新规定对留置送达见证制度的修改具有积极意义。
  原《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条规定“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的,送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把诉讼文书留在受送达人的住所,即视为送达”, 这次修改虽然没有取消送达的见证制度,但新规定将“应当”改为“可以”,为司法实践留下了操作空间。
从我国对留置送达的立法来看,弱化见证人的见证作用是一个趋向。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第八十一至第八十四条规定:“向法人或者其他组织送达诉讼文书,……拒绝签收或者盖章的,适用留置送达。受送达人拒绝接受诉讼文书,有关基层组织或者所在单位的代表及其他见证人不愿在送达回证上签字或盖章的,由送达人在送达回证上记明情况,把送达文书留在受送达人住所,即视为送达。”最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十一条规定,“受送达的自然人以及他的同住成年家属拒绝签收诉讼文书的,或者法人、其他组织负责收件的人拒绝签收诉讼文书的,送达人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条的规定邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场见证,被邀请的人不愿到场见证的,送达人应当在送达回证上记明拒收事由、时间和地点以及被邀请人不愿到场见证的情形,将诉讼文书留在受送达人的住所或者从业场所,即视为送达。”我们可以看出没有见证人的签字或盖章照样可以采用留置送达。
   笔者认为,要求邀请见证人见证留置送达,本意是为了防止法院滥用留置送达而损害受送达人的诉讼权利,然而实践中找不到见证人的情况比比皆是,难道没有见证人作证我们就不送达了?送达问题看是小事,实际上关系着当事人的权益,关系着审判效率,是每一个法官都深为头疼而由不得不面对的问题,好的立法更能维护法律的公平和正义。这次将规定中的“应当”修改为“可以”,将强制性规定修改为指导性规定在审判实践中有其积极意义。
      三、司法解释有进一步明确特定情形下留置送达的必要。
   司法实践中,法官在办理其他案件时,有时会遇到其他平时无法找到或传唤不到的当事人,就需要临时决定送达开庭传票等司法文书,如果没有见证人,当事人又拒签司法文书怎么办?建议下一步在制定民事诉讼法司法解释时予以明确。笔者认为,在无法邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,以及无法采用拍照、录像等方式记录送达过程时,应规定人民法院可以留置送达,为了防止受送达人矢口否认送达事实,可以进一步规定留置送达必须由两名以上法院工作人员共同进行,其中至少一人为法官、执行官或负责送达的专门工作人员,应将送达的时间、地点及收件人拒收事由在送达回证上记明,并由共同送达人签名附卷备查。同时明确规定当事人违反诉讼诚信原则的法律责任,对于恣意否定、歪曲留置送达事实的受送达人,应视其情节、后果予以罚款、拘留,直至追究刑事责任。    

关于修改《潮州市殡葬管理办法》第八条的通知

广东省潮州市人民政府


潮府[2001]12号

关于修改《潮州市殡葬管理办法》第八条的通知



各县、区人民政府,枫溪区管委会,市府直属各单位:

现将《潮州市殡葬管理办法》(市政府1998年11月28日以潮府[1998]48号文印发)第八条修改为:

“农村可根据需要设置本地公益性骨灰存放设施。

农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府按规划审批权限和用地审批权限分别报建设和国土部门批准后,经县民政部门审核同意方可开设。

市城市规划区范围内农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府(街道办事处)按规划审批权限和用地审批权限分别报建设(规划)和国土部门批准,并经县级民政部门审核后报市民政部门审批同意方可开设。”



附:修改后的《潮州市殡葬管理办法》





 潮州市人民政府

二OO一年二月二十日




潮 州 市 殡 葬 管 理 办 法(修改稿)



第一条 为加强殡葬管理,推进殡葬改革,保护、节约土地和森林资源,促进社会主义精神文明建设,根据国务院《殡葬管理条例》及上级有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 县级以上民政部门是殡葬管理工作的主管部门,在同级人民政府的领导下实施殡葬管理工作。

  第三条 公安、工商、规划、国土、林业、卫生等部门应充分发挥各自的职能作用,主动配合民政部门做好殡葬改革工作。

各机关、团体、企事业单位和城乡基层组织,应加强对本单位或本辖区人员进行殡葬改革的宣传教育。

  第四条 依法建立健全殡葬管理机构负责各自辖区内殡葬管理的日常工作。

第五条 各级人民政府应把殡葬设施(含殡仪馆、火葬场、公墓、骨灰楼等)的建设纳入当地城乡建设规划和基本建设计划。

第六条 殡葬主管部门应根据实际需要提出殡仪馆、火葬场、骨灰堂等殡葬设施的建设规划,报本级人民政府审批。

第七条 兴建营业性公墓应按规定的手续申报。经民政部门批准后,到当地工商行政管理机关登记注册,领取营业执照后方可正式营业;未经批准而设立的公墓,一律依法取缔。

第八条 农村可根据需要设置本地公益性骨灰存放设施。

农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府按规划审批权限和用地审批权限分别报建设和国土部门批准后,经县民政部门审核同意方可开设。

市城市规划区范围内农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府(街道办事处)按规划审批权限和用地审批权限分别报建设(规划)和国土部门批准,并经县级民政部门审核后报市民政部门审批同意方可开设。

第九条 任何单位和个人未经批准,不得擅自兴建殡葬设施。

  第十条 在我市行政区域内禁止土葬,一律实行火葬。

第十一条 在本市行政区域内死亡的外来人员,要求将尸体运回原籍的,须凭死者原籍县级以上殡葬管理部门出具的有效证明办理。

港澳台同胞、华侨、外籍华人、外国人,以及少数民族公民在我市行政区域内死亡或遗体、遗骸运入本市境内安葬的,按有关规定执行。

第十二条 火化后的骨灰由丧主自行处理,可存放于骨灰堂、骨灰墙、骨灰公墓,也可埋葬植树或撒入大海。

禁止在公墓和农村公益性墓地以外的其他地方埋葬遗体(骨灰)或建造坟墓。

  第十三条 医疗机构应建立遗体造册登记制度,对在医院逝世的人员,医疗机构在办理死亡手续的同时应立即通知当地殡仪馆收运遗体火化,不得外运土葬。因特殊情况需接运尸体的,应由县级以上殡葬管理部门出具证明。

第十四条 遗体处理必须遵守下列规定:

  (一)运输遗体必须进行必要的技术处理,确保卫生,防止污染环境。

  (二)火化遗体必须凭公安机关或者国家卫生行政部门规定的医疗机构出具的死亡证明书。

  (三)因传染病死亡的尸体,应由其死亡时所在医院或者当地卫生防疫部门按规定进行消毒处理后,强制火葬。

  第十五条 遗体运输的管理按有关规定执行。任何单位和个人未经批准不得为土葬提供运输或其他便利。

第十六条 殡葬管理机构对殡葬设备和丧葬用品的生产实行登记制度。

火化机、运尸车、尸体冷藏柜等殡葬设备,必须符合国家规定的技术标准。禁止制造、购置、销售和使用不符合国家技术标准的殡葬设备。

第十七条 生产丧葬用品,应报市民政部门审批。

禁止制造、销售棺木及封建迷信的丧葬用品。

  第十八条 使用墓穴年限最长为20年。墓穴应做到永续利用,节约殡葬用地。

  第十九条 安葬单、双具骨灰占地不超过1平方米;安葬单具遗体占地不得超过4平方米,双具遗体合葬占地不得超过6平方米。

  第二十条 任何组织和个人不得非法出租、转让、买卖墓位。

崐 第二十一条 严禁占用耕地、林地作墓地。禁止恢复或新建家族墓地。禁止建造活人坟。

  第二十二条 禁止在城市公园、文物保护区、风景名胜区、水库及河流堤坝附近和水源保护区以及铁路、公路主干线两侧建造坟墓。

  上述规定区域内现有的坟墓,除国家保护的具有历史、艺术、科学价值的墓葬予以保留外,应当限期迁移或者深埋,不留坟头。

  第二十三条 因国家建设需要迁移坟墓的,经县级以上殡葬管理部门审核后,由用地单位在新闻媒介和坟主集中地发出通知,坟主应在限期内办理迁坟事宜。迁坟所需费用,由用地单位给予适当补偿。期届未办理迁坟事宜的,按无主坟墓处理。

  第二十四条 丧事活动应遵守国家法律,遵重社会公德。不得占用公用场地,不得妨害公共秩序、危害公共安全,不得侵害他人的合法权益。

  第二十五条 禁止举行封建迷信的丧事活动。对在丧事中利用迷信活动造谣惑众、诈骗财物者,依法予以惩处。

 第二十六条 违反本办法有关规定的,依照法律、法规和上级有关规定予以处理。

第二十七条 殡葬管理部门工作人员玩忽责守、贪污受贿、循私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

殡仪服务人员利用工作之便索取财物的,由民政部门责令退赔;经教育仍不改正的,予以开除处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十八条 各县、区可根据本办法的规定制定殡葬管理细则。

  第二十九条 本办法由市民政局负责解释,自颁布之日起施行。