山西省晋城市人民政府


晋城市人民政府印发《晋城市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》的通知


晋市政发（1994）46号
1994年6月1日



城、郊区人民政府，市直及驻市各单位：
现将《晋城市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》印发给你们，请遵照。

晋城市城镇国有土地使用
权出让和转让暂行办法

第一章总则

第一条为贯彻执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和《山西省城镇国有土地使用枯出让和转让实施办法》，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条凡属市区规划控制区、工矿区的国有土地，其使用权的出让、转让、出租、抵押、终止等活动，均按照本办法办理。

第三条市土地管理部门依法统管市区规划控制区、工矿区地政策地籍工作，负责对城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权）的出让、转让、出租、抵押、终止进行权属管理和监督检查；市房地产管理部门负责对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行使用管理。

第二章土地使用权出让

第四条土地使用权出让由市人民政府统一管理，具体事务由市土地管理局负责办理。

第五条依据国民经济发展计划和城市总体规划，由市计委牵头，会同土地、规划、城建和房地产管理部门编制年度供地计划，经市人民政府审核同意报省人民政府批准后执行。
土地管理部门不参与土地经营活动。

第六条下列土地使用权可依法出让；
（一）、市人民政府根据城市建设发展需要依法征用的农村集体所有的土地；
（二）、依据《土地管理法》第十九条、《条例》第四十七条和本办法，由市人民政府收回土地使用权的国有土地
（三）、出让期限届满由市人民政府无偿收回的国有土地；
（四）、其它可供出让的国有土地。

第七条土地使用权出让，应符合城市总体规划，由市土地管理部门会同规划等部门制定方案，经市人民政府批准后实施。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。

第八条市地价评估机构负责地价评估工作。
基准地价应在土地分等定级基础上，根据土地的位置和用途等确定，由市土地部门会同物价部门提出意见，报市人民政府批准后公布。基准地价应根据当地社会经济发展和土地供求情况进行调整。
对出让、转让、出租、抵押土地使用权的具体地块，要以基准地价为基础上，根据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等，评估出地块的标定地价。

第九条土地使用权出让，由市土地管理部门（以下简称出让方）代表市人民政府与受让人（以下简称受让方）签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同），明确双方的权利和义务。
土地使用权出让合同应包括地块位置、面积、界线、用途、出让年限、规划设计要求、标定地价等内容。

第十条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）、居住用地七十年；
（二）、工业用地五十年；
（三）、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）、商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）、综合或者其它用地五十年；

第十一条土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖的方式。

第十二条协议出让土地使用权的程序：
（一）、有意受让方向出让方提出用地申请报告及开发建设方案等文件；
（二）、出让方在接到申请文件之日起十五日内对有意受让方的有关文件进行审核，作出是否同意的答复。
（三）、协议出让的价格，应在不低于标定地价的基础上，由出让方和受让方协商同意并予以公布后，签订土地使用权出让意向书。经市人民政府批准后，双方签订合同。

第十三条招标出让土地使用权的程序：
（一）、出让方向投标者发出招标通知书或向社会发布招标公告；
（二）、投票者在招标通知书或招标公告规定的投标时间内投标，并支付1000——5000元的保证金；
（三）、出让方会同有关部门及专家组成评标委员会，在公证机关的监督下进行开标、评标和决标。评标委员评出有效标书后，对投标单位信誉进行评审，再决定中标者，由出让方向中标者发出中标通知书；
（四）、中标者接到中标通知书后，按指定的期限与出让方签订出让合同。

第十四条拍卖土地使用权的程序；
（一）出让方发布拍卖公告；
（二）竞买者到公告指定场所办理竞买手续，并支付1000——5000元的保证金。
（三）公开拍卖开始。经过竞买者之间应价竞争，确定出价最高者为受让方。双方当场签订出让合同。

第十五条协议、招标、拍卖出让合同签订时，受让方应向出让方支付出让金20%的定金。出让方应向受让方提供出让地块的位置、四至及地籍图等资料，自签订合同之日起三十日内受让方付清全部出让金。逾期未付的，出让方胡权解除出让合同。已收定金不予退还。
招标出让的中标者、拍卖出让的竞投获胜者所交保证金，可抵顶出让金。对未中标者、竞投失败者所交保证金，应在决标或拍卖成交之日起五日内原数退还。

第十六受让方应在付清全部出让金的二十日内，凭出让合同申领建设用地规划许可证，办理土地使用证。
出让方未按合同规定提供土地使用权的，受让方可依法解除合同，并可依法根据合同规定要求赔偿。

第十七条受让方需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先提出申请，经出让方审核批准后，重新签订出让合同。调整出让金，办理土地使用权登记手续，变更土地用途。

第三章土地使用公的转让、出租、抵押

第十八条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
转让土地使用权，必须在市人民政府指定的交易场所进行，需改变出让合同规定的土地使用性质和规划设计要求的，按本办法第十七条办理。

第十九条土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。

第二十条有下列情形之一的，不得进行转让、出租和抵押：
（一）、行政划拨取得的土地使用权未补办出让手续的；
（二）、集体土地使用权；
（三）、未按出让合同规定的条件和期限完成开发建设任务的土地使用权。

第二十一条土地使用权转让，应当签订转让合同，转让合同需经市土地管理部门批准。土地使用权转让合同签订后二十日内，转让、受让双方持转让合同和土地使用证申领建设用寺规划许可证后，办理土地使用权变更手续。

第二十二条土地使用权转让价格，由转让、受让双方根据市地价评估机构确定的本地块标定地价协商。协商价格由市房地产管理机构公布，协商价格明显低于市场价格的，市人民政府有优先购买权。

第二十三条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租，应当签订租赁合同。租赁双方应在租赁合同签订十五日内，持租赁合同、出让合同和土地使用证到市土地管理部门办理土地使用权出租登记手续。

第二十四条土地使用权出租后二十日内，租赁双方应持租赁合同、土地使用证到市房地产管理部门办理建筑物和其它附着物出租登记手续。
租赁关系终止，租赁双方应在终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销登记。

第二十五条土地使用权抵押，应当签订抵押合同。抵押双方应在抵押合同签订十五日内，持抵押合同、土地使用证和土资产估价报告到市土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续。
因土地使用权抵押致使地上建筑物、其它附着物随之抵押的，抵押双方应在抵押合同签定后二十日内，持抵押合同和权属证明文件到房地产管理部门办理登记手续。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的，应在十五日内到市土地管理部门和房地产管理部门办理权属变更登记。

第二十六条经处分抵押土地使用权所得收入，按下列顺序分割：
（一）、缴纳土地增值税；
（二）、支付处分费用；
（三）、扣除涉及抵押标的应缴纳税费；
（四）、偿还抵押权人本息及罚金；
（五）、归抵押人的剩余部分。

第二十七条土地使用公抵押因债务清偿或其他原因终止的，抵押双方应在抵押终止之日起十五日内到原登记机关办理注销登记。

第四章土地使用权终止

第二十八条市土地管理部门应在土地使用权期满前60日，通知土地使用者，按规定办理土地使用权出让终止手续。该块土地使用权由原出让机关收回，其地建筑物、附着物同时无偿收回。
土地使用者应按时办理土地使用权终止注销登记。逾期不办的，市土地管理部门、房地产管理部门应分别注销其国有土地使用证和房屋所有证。

第二十九条土地使用权期满，土地使用者需要续期的，应在期满前六个月提出申请。经批准后，依照本办法重新签订土地使用权出让合同，支付出让金，办理登记手续。

第三十条出让土地使用权一般不得提前收回，如必须提前收回的，市土地管理部门依照法定程序办理，并给予相应补偿。

第五章划拨土地使用权使用权

第三十一条划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

第三十二条划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须先到市土地管理部门补办出让手续。出让手续按以下程序办理：
（一）、土地使用者持土地使用证和地上建筑物、附着物的产权证明等文件，向市土地管理部门提出书面申请；
（二）、市土地管理部门审核后，与申请人签订出让合同；
（三）、土地使用者在出让签定之日起二十日内，向市土地管理部门支付出主金，办理土地使用权出让手续。

第三十三条划拨土地使用权转让、出租、抵押的必须补交土地出让金。补交标准可视其取得权利的事同情况和转让、出租抵押的不同方式由土地管理部门按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。
划拨土地使用权出租和抵押的，可以按月、按年或分期向市土地管理部门缴纳土地使用权出让金。具体缴纳办法另定。

第三十四条市人民政府对划拨土地使用权可以根据城市规划要求无偿收回，并可依法予以出让。对其地上建筑物、附着物，给予适当补偿。

第六章法律责任

第三十五条采取欺骗手段取得土地使用权的，市土地管理部门依法无偿收回其土地使用权。

第三十六条未按出让合同规定的期限和条件开发利用土地或未经批准擅自改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，市土地管理部门应责令其限期改正，情节严重或拒不改正的，可根据情节轻重给予警告和处以出让地价20%以下的罚款，直至无偿收在其土地使用权 。

第三十七条转让土地使用权，未按规定办理登记手续的，视为非法转让土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条处理。

第三十八条违反《条例》和本办法规定，未补办土地出让手续擅自转让、出租划拨土地使用权的，由市土地管理部门没收其非法收入额10%至20%的罚款。

第三十九条出让、转让、出租，抵押土地使用权，违反有关城市规划、房产、基本建设等法律法规的，分别由市规划、城建等部门依法处罚。

第四十条转让、出租土地使用权双方不如实申报成交价格的，由市房地产管理部门责令其补交所漏税费。

第四十一条依据本办法收缴的罚款，全额上缴市财政。

第七章附则

第四十二条依据本办法收缴的土地出让金列入市财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用办法由市财政部门会同市土地、建设部门制定。

第四十三条本市境内市区规划控制区、工矿区以外国有土地出让和转让活动的具体办法由各县（市、区）参照此办法另行制定。

第四十四条本办法由市土地管理局负责解释。

第四十五条本办法自一九九四年六月一日起施行。







　

　




也谈社区警务的一些工作方法

深圳市公安局景田派出所副所长 李笑杰


社区警务在现阶段是一项深入民心的警务勤务方式，也是现代警务的趋势及主流。但社区工作也是一项非常繁杂的工作，很多社区民警感到工作起来难以下手，或者工作起来缺乏方式方法，值此机会，我想给大家谈谈社区警务的一些工作方法，以供大家参考。
一、社区警务的一些常识
首先，我们要明确社区警务的中心工作。在此我认为有必要说一说社区及社区警务的一些常识。社区是一个社会学的概念，通常解释为“指在一定地理区域上活动的具有同质性的社会群体”。其含义是指以地区为范围，人们在地缘的基础上结成的相互合作的群体，用以区别在血缘的基础上结成的相互合作的群体。要保持这一特殊群体的相对稳定性，社区安全防范工作是维持这一群体存在和稳定的重要工作。由此延伸出社区警务的概念，我本人的理解，社区警务是指：警方与社区能动地互相作用，共同发现和解决社区所关注的治安问题，是警方工作将原有的反映型、被动型变为超前的预防型、主动型的思想模式和方法体系。其实质就是要求警察立足于社区，积极开展各项宣传工作，动员和组织社区群众，实行警民合作，不断增强社区民众参与社区各项治安管理、预防违法犯罪的意识。这种理论认为抑制犯罪的关键在社区，有效的抑制犯罪必须依靠社区，警察工作的主要内容是为社区服务，发现和了解社区的犯罪和社会问题，鼓励公众参加预防犯罪工作。主张以公众为打击犯罪的主体，以社会为根治犯罪的主战场，以宣传、教育公众为警务工作的中心。社区警务是存在于警方和社区之间的一种互相作用的过程，通过警察工作与社区治安自治工作的有机结合，进一步密切警民关系，控制和减少社区犯罪，搞好社区的安全防范。在我国公安机关的派出所和民警自然成为社区安全防范的主导力量，是具体社区警务的实施者。由此我们可以知道社区警务的中心工作就是搞好安全防范，则安全防范是我们的主业。
二、社区警务与“博弈”理论的关系
很多社区民警虽然知道安全防范在社区工作的重要性，但是怎么去开展缺乏方法，致使社区防范措施不到位，可防性案件不断发生。社区防范其实与霍金的“博弈”理论非常相似，我们可以用这个理论来解释社区的防范工作。根据社区警务的工作性质，我们社区工作的“博弈”对手是“潜在之敌”，则是那些欲入侵我们所管理社区的一切违法犯罪分子，所以说，我们与违法犯罪分子进行的是一场没有硝烟的战争；我们就如同与犯罪分子下一盘棋，这就是“博弈”。我们社区中各种群防群治力量及各种先进的物防、技防措施是我们的“棋子”，如果我们充分的调动、整合了社区的各种群防群治力量，部署、落实了各种物防、技防设施，那我们就不会缺“车”少“马”，我们就能充分掌握了我们的社区资源。而违法犯罪分子的“棋子”则是他们的各种作案手段、工具、选择作案的时间等等一切因素。之后双方角力，进行较量，而且是无时不刻都存在的较量。有充足的资源给我们，如果我们不会运用或运用不当，也就是说“下棋”的方法不对，出现防范漏洞，那违法犯罪分子就抓住我们的漏洞而轻易的将我们击败，那就是说我们的社区发生了可防性的案件，我们败给了对手。我们的失败是小事，但因我们的失误，却造成了严重的后果：社区群众蒙受了财产的损失，或受到了人身的伤害。我们作为一个“棋手”，必然要受倒查责任追究。我们如果连续发案，就证明我们是一个非常失败的“棋手”。但如果我们“棋高一着”，方法得当，料敌先机，那我们的社区就形成了张网以待之势，一旦有敌来犯，必敌来即擒；甚至违法犯罪分子看到我们摆下难以破解的“棋局”，感到无法下手，对我们绕道行走，在“博弈”中我们就赢了。
三、防范与入侵的“博弈”较量
因此，在社区“博弈”中涉及了上述一系列的方式方法的问题，也就是我们在治安控防中所做的一切工作及如何有效的进行防范的问题。首先，我们必须充分利用社区的各种资源，做到各种资源能为我所用。各种资源总的来说就是我们社区中人防、物防、技防所有物质及技术的总和。现在我先谈谈资源的整合。一个成功的社区民警应该是善于整合各种社区资源，甚至是善于挖掘各种社区资源的人，从而使之形成合力。有的社区民警说我也在做这项工作呀，但是从纵深的角度来看，这些社区民警是做表面的功夫而已，如其组建的社区义务巡逻队根本没有发挥作用，只是用来应付上级检查；他的门前治安三包只有形式，没有内容，形同虚设；他的治安耳目一年到头一条有价值的线索都没有提供过，只是人有我也有而已；小区存在的防范漏洞入眼后麻木不仁，人防、物防、技防措施不到位，根本不去想办法解决，只是发发整改通知书，至于物业单位落不落实漠不关心，致使社区形成发案居高不下、防不胜防的局面，犯罪分子来到他管理的社区如入无人之境，他也深得犯罪分子的“喜爱”，因而对他的社区频频光顾。此类民警在社区中不在少数。但也奇怪，考核时，这些民警所整理的资料洋洋大观，形式合格而且规范，还能受到表扬，所得分数也很高。可以说这些现象在我们社区工作中形成了一个怪圈，很值得我们基层领导认真并审慎的进行检讨。问题的焦点是我们太在乎形式，对实质的社区工作虽然也想重视，但实际工作中缺乏相应的调研，因而形式脱离了实际工作。说到这里，我想谈谈西方警察的科学研究工作。西方警察部门一般不擅长作理论推导（而往往理论推导则是我国警察部门采取的主要方法），而是采取通过调查证明的方法，确认一个论点的成立，形成对实际工作的指导。这种方法比较机械，但是很科学。其理论源于实践，治学态度严谨，同时也比较务实。如果我们适当使用他人的科学方法，可能对实质的社区工作有所帮助。话说回来，有的社区民警确实有高度的责任心，想尽办法利用并挖掘社区的各种资源，为其所用，所以在社区控防与违法犯罪分子的“博弈”战中占尽了先机，能够水来土掩，兵来将挡，轻而易举的击退来犯之敌，甚至违法犯罪分子来到社区，见到其严整的社区防范阵容后“弃局而逃”。
“手中有兵，粮草充足”，是社区防范工作的重要前提。缺少上述的条件，社区民警要做好社区防范工作，要与违法犯罪分子“博弈”过招，那是纸上谈兵。这就有社区防范资源“行兵布阵”的方法问题，很多民警最缺乏的就是这个方法。我见到不少这样的民警，他也经常到物业公司检查工作，周围走一圈以后，一个问题都发现不了，临走时说“你们给我搞掂”，之后扬长而去。说话轻松之极，他不会知道“搞掂”二字之中包含着多少内容，也不知在这两个字里他要负担多大的责任。在我们派出所每次召开的社区工作会议中，我说得最多的也是工作的方法问题，我最不喜欢听的话是“要发案我也没有办法”。如果你作为一个社区民警，作为社区防范的第一责任人都“没有办法”了，那谁才有办法？办法不是天生就有，办法是由我们“放下包袱，开动机器”想出来的。
由此我想说说逆位思考的问题，说得不好听也叫“贼位思考”。话虽不好听，但我认为非常实用。也就是说，我们社区民警要带着问题去检查物业小区，与物业小区共同探讨防范的措施。我们假定自己是欲入侵小区之“贼”，由此而找寻小区控防的薄弱环节，之后确定作案的方法及选择作案的时间及时机，从薄弱环节侵入小区，将之摆出来让小区进行防范。这样假设后我们由此不难发现小区的控防问题，有针对性的堵塞漏洞，同时还可以大大促进物业小区的控防能力。为了不断提高物业小区的防范水平，作为一个社区民警自然也要相应提高自己发现问题的能力。这些能力从何而来？那就需要社区民警每天分析派出所和分局乃至全市的主发警情，从中归纳犯罪分子的规律性作案手段、方法及作案时间，以警情通报的形式，知会各物业小区，有针对性的加强防范工作，同时发宣传单张让社区群众做好自我防范措施。每月的物业小区控防工作会议就应由这些内容组成。我们有治安耳目广辟情报信息来源，敌动我知，未动先知，料敌先机；同时社区严密布防，构筑“点、线、面”全方位、立体化、全民化的防范网络，一旦有违法犯罪分子进入控防网络之中，必被群众无数双雪亮的眼睛紧紧盯住。只要我们的措施得力，方法得当，我们一定能在社区控防的“博弈”战中取胜。
四、社区警务与社区秩序的关系
构筑运作良好的点、线、面防范网络，其目的，从理论的角度来讲，那就是通过构筑严密的治安防范网络来实现良好的社区治安运作秩序。违法犯罪的产生与社区社会秩序之间有着密切的内在联系，社区环境的混乱和社区的无序状态是诱发、纵容、扩大违法犯罪的重要原因。比如一个社区民警在你管理的社区中不能向小偷小摸的轻微违法分子发出明确的信息：这里不适合你。那么扒手、盗窃犯、诈骗犯、抢劫犯由此得到的信息可能就是：这里我有机会！这些人就会蜂涌而至。
因此我们可以知道社区秩序混乱是滋生违法犯罪及诱发违法犯罪的土壤和条件，打击犯罪是“治标”，社区民警维护一方秩序才是根治这方土壤的“治本”之策。好比人类与水患的斗争一样，水患形成以后，面临决堤危险时的“抢险补漏”固然重要，但关键还是在于平时对堤坝的保养和守护；抢险的胜利固然可喜可贺，但这种成功并不能消除基础养护工作上存在的问题和隐患，不能杜绝或减少今后发生类似问题的危险性。又比如，我们在处理“灭火”与“防火”的关系上一般都做得很好，很少会因为自己有能力扑灭大火而沾沾自喜；相反，一旦发生火灾人们都能恰当地把注意力放在查找事故的原因上。然而，在对待社会治安问题上，人们往往忽略了“治本”方面的工作。在面临罪案高发的困扰时，人们容易把注意力放在浅层面上，热衷于打、打、打，似乎“发案＋破案＝解决问题”。破案成功带来的喜悦常常淡化了人们对深层次问题的思考，忽视了对社会秩序的治理。
另一方面，有些社区民警错误地认为，违法犯罪问题才是属于自己管辖的范围，对一些影响社区秩序，影响居民生活质量的其他社会问题漠不关心。殊不知，一些在社区存在的其他社会问题却是违法犯罪的主要诱因，同时也是影响社区群众安全感的主要问题。如社区群众在街道上因为恐惧和厌恶而不得不给乞丐硬币时，他们失去的不仅仅是金钱，而是失去了一份安全感，增加了一份恐惧感。又如你作为一个思想传统的社区居民，在路边行走不时被招嫖女骚扰，你将非常厌恶你的居住环境。所以说社区中存在的墙上的涂鸦、地上的垃圾、街头的乞丐、路边的招嫖女等等问题，都是导致社区秩序混乱的问题，同时也是诱发罪案、影响社区居民生活质量及安全感的问题。善于做社区工作的民警绝对不会对这些问题坐视不理，他会倡导其他政府部门与公安机关联合行动，扫除社区的丑恶现象，所以说他的社区秩序必然动作良好，群众的安全感和满意度大增加。而差的社区无一例外的是社区民警对上述的问题麻木不仁，因而导致其管理的社区秩序一片混乱，群众在社区生活没有安全感，并且对社区民警的工作极为不满。这些问题务必要引起我们社区民警乃至上级领导的高度重视。

附注：作者邮箱：jtxiao@hotmail.com,有不同观点的读者欢迎来函指正。