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浙江省建设项目环境保护管理办法

时间:2024-07-22 22:04:47 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9080
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浙江省建设项目环境保护管理办法

浙江省人民政府


浙江省建设项目环境保护管理办法


省政府令第288号
  

  《浙江省建设项目环境保护管理办法》已经省人民政府第81次常务会议审议通过,现予公布,自2011年12月1日起施行。

  

   代省长

   二○一一年十月二十五日


  

  浙江省建设项目环境保护管理办法

  第一章总则


  第一条为预防和控制建设项目对环境造成不良影响,促进经济和社会全面协调可持续发展,根据《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》和其他法律、法规的规定,制定本办法。
  第二条在本省行政区域内建设对环境有影响的项目,适用本办法。
  对环境有影响的建设项目(以下简称建设项目)的具体范围按照国家规定的建设项目环境影响评价分类管理名录及相关规定执行。
  海洋工程建设项目的环境保护管理,按照《中华人民共和国海洋环境保护法》的规定执行。
  第三条建设项目应当符合生态环境功能区规划的要求;排放污染物应当符合国家、省规定的污染物排放标准和主要污染物排放总量控制指标;造成的环境影响应当符合建设项目所在地环境功能区划确定的环境质量要求。
  建设项目还应当符合主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划、国家和省产业政策等的要求。
  第四条县级以上人民政府应当加强对建设项目环境保护工作的领导,将其纳入环境保护规划,完善建设项目环境保护管理制度和工作协调、考核等机制,督促有关部门依法履行建设项目环境保护管理职责。
  第五条县级以上人民政府环境保护行政主管部门负责本行政区域内建设项目环境保护的统一监督管理。
  县级以上人民政府发展和改革、经济和信息化、国土资源、住房和城乡建设、工商、交通运输、水利、卫生、农业、林业、海洋与渔业、旅游等行政主管部门,应当按照各自职责做好建设项目环境保护工作。
  第六条建设对环境有影响的项目,应当依法进行环境影响评价,落实相关污染防治措施,防止或者最大限度减少对环境造成不良影响,改善、修复因建设活动受到损害的环境;给公民、法人和其他组织造成环境权益损害的,应当依法予以补偿或者赔偿。
  建设对环境有影响的项目,应当加强周围的绿化和环境卫生建设,保护历史文化和自然遗产、地方传统风貌及自然和人文景观。
  第七条县级以上人民政府环境保护行政主管部门和其他有关部门应当完善和落实政府信息公开制度,建立健全建设项目审批和监督管理等信息共享机制,加强执法协作,提高工作效率。


第二章环境影响评价


  第八条建设单位应当根据建设项目对环境的影响程度,按照国家规定的建设项目环境影响评价分类管理名录(以下简称分类管理名录)及相关规定,如实编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表(以下统称环境影响评价文件),并向有审批权的环境保护行政主管部门报批。
  法律、法规规定建设项目的环境影响评价文件报环境保护行政主管部门审批前须经交通运输、铁路、民航、水利、农业、林业、海洋与渔业等有关行政主管部门预审或者审核的,从其规定。
  第九条依法应当进行环境影响评价的规划未进行环境影响评价的,有审批权的环境保护行政主管部门应当按照国家有关规定,不予办理其所包含的具体建设项目的环境影响评价文件审批手续。
  已经依法进行环境影响评价的规划所包含的具体建设项目,其环境影响评价应当把规划环境影响评价结论作为重要依据;其环境影响评价内容可以根据规划环境影响评价的分析论证情况予以简化。
  第十条环境影响报告书(表)由建设单位委托具有相应资质的环境影响评价技术服务机构(以下称环境影响评价机构)编制。
  环境影响评价机构应当按照其资质开展环境影响评价工作,严格执行环境保护法律、法规、规章、政策、标准和环境影响评价技术规范,并对环境影响评价结论负责。
  任何单位和个人不得为建设单位指定环境影响评价机构。
  第十一条县级以上人民政府环境保护行政主管部门应当建立环境影响评价机构信用记录制度,定期对环境影响评价机构的服务质量和诚信情况进行评价,并向社会公布。
  第十二条应当编制环境影响报告书的建设项目和应当编制环境影响报告表且处于环境敏感区的建设项目,建设单位或者其委托的环境影响评价机构在进行环境影响评价过程中,应当在建设项目环境影响评价区域范围内如实公示建设项目有关信息,并开展公众调查,但依法需要保密的除外。
  第十三条按照本办法第十二条规定公示建设项目有关信息的,依照下列规定执行:
  (一)自确定环境影响评价机构之日起7日内,公示建设项目、建设单位和环境影响评价机构的基本情况,以及环境影响评价工作程序和审批程序等内容;
  (二)自报批环境影响报告书(表)10日前,公示建设项目基本情况、对环境可能造成影响以及环境保护的对策和措施、环境影响报告书(表)提出的环境影响评价结论、公众查阅环境影响报告书(表)简本的方式和期限等内容。
  前款规定的公示期限不得少于10日。公众对建设项目有环境保护意见的,可以在公示确定的期限内向建设单位提出,也可以将意见送交负责审批的环境保护行政主管部门。
  第十四条按照本办法第十二条规定开展公众调查的,可以采用调查问卷或者召开座谈会、论证会、听证会等方式。
  采用调查问卷方式的,建设项目环境影响评价区域范围内的团体调查对象不得少于20家,个人调查对象不得少于50人;团体调查对象少于20家、个人调查对象少于50人的,应当全部列为调查对象。
  采用召开座谈会、论证会、听证会等方式的,应当通过媒体或者其他方式发布会议告示,并邀请社会团体、研究机构、有关环境敏感区的管理机构、学校、村(居)民委员会等有关单位、个人参加。
  第十五条建设单位或者其委托的环境影响评价机构应当接受公众对建设项目有关情况的问询,听取意见,做好说明和解释工作。
  建设单位报批的环境影响报告书(表)应当如实附具公示和公众调查情况,并对公众意见采纳或者不采纳的情况作出说明。
  第十六条在城市居民区内可能产生油烟、噪声、异味等直接影响公众生活环境的餐饮、娱乐、加工等建设项目,按照规定应当填报环境影响登记表的,建设单位应当在报批环境影响登记表前,征求受建设项目直接环境影响的利害关系人的意见。
  第十七条可能产生显著不良环境影响、公众反映强烈的建设项目,其环境影响评价报告书(表)应当包括防治污染和生态破坏的可行解决方案。
  可能发生环境污染事故的建设项目,建设单位应当制订环境污染事故应急预案,并将其作为环境影响评价报告书(表)的附件。
  按照国家和省规定需要完成主要污染物总量控制和削减任务的建设项目,其环境影响评价报告书(表)应当包括建设项目建成投产后的主要污染物总量控制方案。
  第十八条实行投资管理审批制的建设项目,建设单位应当在建设项目可行性研究阶段向环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件;实行核准制的建设项目,建设单位应当在建设项目核准前向环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件;实行备案制的建设项目,建设单位应当在办理建设项目备案手续后1年内、建设项目开工建设前向环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件。
  铁路、公路交通等建设项目经有审批权的环境保护行政主管部门同意,可以在初步设计完成前报批环境影响报告书或者环境影响报告表。
  第十九条建设项目的环境影响评价文件由县级以上人民政府环境保护行政主管部门分级审批。
  省环境保护行政主管部门负责下列建设项目的环境影响评价文件的审批:
  (一)省人民政府及其投资主管部门审批、核准或者备案的建设项目;
  (二)省环境保护行政主管部门确定的重污染以及严重影响生态的建设项目;
  (三)选址或者环境影响跨设区的市行政区域的建设项目;
  (四)按照法律、法规、规章和省人民政府规定应当由省环境保护行政主管部门审批的其他建设项目。
  设区的市、县(市、区)环境保护行政主管部门审批建设项目的环境影响评价文件的权限,由省环境保护行政主管部门根据建设项目投资管理权限、建设项目对环境的影响性质和程度以及国家有关规定制定具体办法,报省人民政府批准后实施。
  第二十条环境保护行政主管部门应当自受理建设项目的环境影响评价文件及相关材料之日起,根据环境保护法律、法规、规章的规定对环境影响评价文件进行审查,在规定的审批期限内作出审批决定并书面通知建设单位。
  建设项目的环境影响评价文件未经审查或者审查后未予批准的,发展和改革、经济和信息化等部门不得批准或者核准该建设项目。
  建设项目无环境影响评价批准文件的,建设单位不得擅自开工建设或者投入生产、使用。
  第二十一条建设项目的环境影响评价报告书(表)的编制有下列情形之一的,环境保护行政主管部门应当要求建设单位重新编制或者修改:
  (一)环境影响评价机构不具备相应的资质的;
  (二)编制不实、质量低劣、不符合环境影响评价技术规范要求的;
  (三)未按照本办法规定实施公示和公众调查的;
  (四)未按照本办法第十五条第二款规定如实附具公示和公众调查情况,并对公众意见采纳或者不采纳的情况作出说明的;
  (五)未按照本办法第十七条规定,制订相关方案、预案的。
  第二十二条环境保护行政主管部门审批建设项目的环境影响评价文件,应当通过政府部门网站、媒体或者信息公告栏等便于公众知晓的方式,公开受理信息和环境影响评价文件的查询方式以及公众享有的权利等事项,征求公众意见,但依法需要保密的除外。征求公众意见的期限不得少于7日。
  环境保护行政主管部门可以召集有关单位、个人就争议问题进行沟通、协调;有关单位、个人的意见与建设项目的环境影响评价结论有重大分歧的,环境保护行政主管部门应当采取召开座谈会、论证会、听证会等方式进一步论证。
  第二十三条环境保护行政主管部门审批建设项目的环境影响评价文件,需要对环境影响评价文件进行技术论证或者评估的,应当组织专家论证或者委托依法设立的环境影响评估机构进行技术评估。
  专家、受委托的环境影响评估机构应当根据环境保护法律、法规、规章、政策、标准和环境影响评价技术规范进行技术论证和评估,并对论证和评估结论负责。
  第二十四条建设项目的环境影响评价文件经批准后,建设项目的性质、规模、地点、采用的生产工艺或者防治污染、防止生态破坏的措施发生重大变动的,建设单位应当重新报批建设项目的环境影响评价文件。
  建设项目自环境影响评价文件批准之日起5年后方开工建设的,开工建设前,环境影响评价文件应当报原环境保护行政主管部门重新审核。
  第二十五条设区的市和县(市、区)有下列情形之一的,上级环境保护行政主管部门可以对一定区域范围内的相关建设项目采取暂停审批环境影响评价文件的措施:
  (一)未完成年度主要污染物排放总量控制任务的;
  (二)环境保护重点监管区未达到整治目标的;
  (三)跨行政区域河流交接断面水质考核不合格的;
  (四)未按照省有关规定建成城市污水处理设施等环境基础设施的;
  (五)国家和省规定暂停审批环境影响评价文件的其他情形。
  省或者设区的市环境保护行政主管部门依照前款规定暂停审批环境影响评价文件的,应当通报有关人民政府。


第三章环境保护设施建设


  第二十六条承担建设项目设计的单位应当按照国家有关建设项目环境保护设计规范和环境影响评价批准文件的要求,在建设项目设计文件中编制环境保护篇章。
  第二十七条 根据环境影响评价批准文件的要求,建设项目需要配套建设防治环境污染和生态破坏的环境保护设施(以下简称环境保护设施)的,环境保护设施应当与主体工程同时设计、施工和投入使用。
  经济技术开发区等园区应当根据园区内建设项目的污染防治需要,先行配备相应的环境保护设施。
  引进新工艺、新设备、新产品的建设项目,应当根据本条第一款规定配套建设环境保护设施;国内无相应技术能力的,应当同时引进配套的环境保护设施。
  第二十八条环境保护设施设计应当由具有环境保护设施工程设计资质的单位承担。
  环境保护设施的设计应当包含下列主要内容:
  (一)设计依据;
  (二)采用的环境保护标准;
  (三)工艺流程和预期效果;
  (四)操作管理人员设置;
  (五)投资概算及运行成本。
  第二十九条建设单位和施工单位不得随意变更环境保护设施的设计文件;确需变更的,应当委托具有环境保护设施工程设计资质的单位按照环境影响评价批准文件的要求变更设计文件。
  第三十条 施工单位在建设项目施工过程中,应当采取措施,控制扬尘、噪声、振动、废气、废水、固体废弃物等污染,防止或者减轻施工对水源、植被、景观等自然环境的破坏,改善、恢复施工场地周围的环境。
  建设单位在建设项目施工过程中,应当督促施工单位采取环境保护措施。
  第三十一条可能造成重大环境影响的建设项目,建设单位应当委托具有环境保护设施监理能力的监理单位对建设项目环境保护设施的施工和环境保护措施的落实进行技术监督。
  第三十二条环境影响评价批准文件明确需要进行试生产的建设项目,建设单位应当在具备试生产条件后,向建设项目所在地县(市、区)或者设区的市环境保护行政主管部门提出试生产要求。环境保护行政主管部门应当自受理之日起20日内核实情况,作出是否同意的意见,并书面通知建设单位。
  建设项目试生产期间,其配套的环境保护设施应当与主体工程同时投入试运行;排放污染物应当符合环境保护行政主管部门依法提出的对试生产的要求。
  第三十三条建设项目竣工后,建设单位应当向批准环境影响评价文件的环境保护行政主管部门申请环境保护设施竣工验收。建设项目进行试生产的,建设单位应当在试生产期届满前申请环境保护设施竣工验收。
  第三十四条建设项目的环境保护设施已建成并有下列情形之一的,批准环境影响评价文件的环境保护行政主管部门可以根据建设单位的申请,对环境保护设施先行竣工验收:
  (一)建设项目的生产规模未达到环境影响评价批准文件确定的规模,但符合国家和省产业政策规定的产能要求的;
  (二)建设项目的生产负荷近期无法达到国家环境保护设施竣工验收技术管理规定的负荷要求,但符合环境保护设施竣工验收的其他条件的。
  前款规定的建设项目,建成的生产规模达到环境影响评价批准文件确定的规模、生产负荷达到国家环境保护设施竣工验收规定要求的,建设单位应当重新申请环境保护设施竣工验收。
  第三十五条 建设单位申请环境保护设施竣工验收的,应当向批准环境影响评价文件的环境保护行政主管部门提交环境保护设施竣工验收监测报告(表)或者调查报告(表)等资料;开展试生产的建设项目,应当提交试生产情况报告;开展环境监理的建设项目,还应当提交环境监理报告。
  环境保护行政主管部门应当自收到申请之日起30日内,组织有关部门、单位完成验收。环境保护设施经验收合格,建设项目方可正式投入生产、使用。
  第三十六条 除本办法第二十四条规定的情形外,在建设项目建设或者建成投入生产、使用过程中,出现不符合环境影响评价批准文件要求情形的,建设单位应当组织环境影响后评价,采取改进措施,并报批准环境影响评价文件的环境保护行政主管部门备案。


第四章法律责任


  第三十七条违反本办法规定的行为,有关法律、法规已有行政强制和行政处罚规定的,从其规定。
  第三十八条建设单位未依法报批或者报请重新审核建设项目环境影响评价文件,擅自开工建设的,由有审批权的环境保护行政主管部门依法责令停止建设,限期补办手续;逾期不补办手续的,可以处5万元以上20万元以下的罚款。
  建设项目环境影响评价文件未经批准或者未经原审批部门重新审核同意,建设单位擅自开工建设的,由有审批权的环境保护行政主管部门依法责令停止建设,可以处5万元以上20万元以下的罚款。
  建设项目无环境影响评价批准文件,建设单位擅自开工建设并建成投入生产或者使用的,由有审批权的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用;依照有关法律、法规规定应当予以罚款并责令关闭的,按照有关规定执行。
  第三十九条建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料报批环境影响评价文件、申请环境保护设施竣工验收的,有审批权的环境保护行政主管部门不予受理或者不予批准,并予以警告;已取得环境影响评价批准文件、环境保护设施竣工验收文件的,由有审批权的环境保护行政主管部门依法撤销其批准文件,并处1万元以上5万元以下的罚款。
  第四十条 环境影响评价机构在环境影响评价工作中不负责任或者弄虚作假,致使环境影响评价文件失实的,由省环境保护行政主管部门建议国务院环境保护行政主管部门降低其资质等级或者吊销其资质证书并处所收费用1倍以上3倍以下的罚款。
  环境影响评价机构未按照其资质开展环境影响评价工作的,由环境保护行政主管部门责令改正,并处1万元以上5万元以下的罚款。
  第四十一条 从事建设项目环境影响技术评估、环境保护设施竣工验收监测或者调查的单位,在工作中不负责任或者弄虚作假,致使环境影响技术评估结论、监测或者调查结论严重失实的,由有权机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处分。
  承担建设项目环境保护设施设计、施工、监理的单位违反本办法有关规定的,依照有关法律、法规和规章的规定予以处罚或者处分。
  第四十二条环境保护行政主管部门超越法定权限或者违反法定程序和条件批准建设项目的环境影响评价文件的,由该环境保护行政主管部门或者其上级环境保护行政主管部门按照《中华人民共和国行政许可法》有关撤销行政许可的规定执行。
  按照前款规定撤销建设项目环境影响评价批准文件的,建设单位应当依法重新办理审批手续;建设项目不符合审批条件的,不得予以批准。
  第四十三条 环境保护行政主管部门依法决定停止建设、生产、使用或者人民政府决定予以关闭的建设项目,环境保护行政主管部门应当督促建设单位改善、恢复因建设活动而受到破坏的环境。
  第四十四条环境保护行政主管部门有下列情形之一的,由有权机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处分:
  (一)违反法定条件、权限和程序审批环境影响评价文件的;
  (二)为建设单位指定环境影响评价机构的;
  (三)对不符合规定的环境保护设施予以验收通过的;
  (四)对建设项目环境污染和生态破坏问题长期失察,或者对有关违法行为放任、纵容的;
  (五)其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的情形。
  第四十五条各级人民政府及其有关部门有下列情形之一的,由有权机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
  (一)违法批准建设项目的;
  (二)指使、强令环境保护等行政主管部门违法审批或者验收建设项目的;
  (三)违法干预、限制环境保护行政主管部门依法查处建设项目环境违法行为的;
  (四)其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的情形。
  第四十六条 违反本办法规定的行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第五章附则


  第四十七条 本办法自2011年12月1日起施行。

  





论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达 

 
  近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端,众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一,似是而非,令人困惑。  笔者试图在现行的法律制度框架之下,分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程,探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。  一、现行法律制度框架下,房地产权的法律规定和特征  在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定,建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定,《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定,《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定,1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项、第一条第(五)款的规定,1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定,人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征:  (一)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。  (二)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。  (三)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。  (四)在二级市场转让房地产时,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。  (五)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。  (六)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。  (七)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。  笔者认为,上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题:  (一)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。  (二)只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。  计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。  (三)对于不计算建筑容积率的建筑物(建筑面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(建筑面积),不能单独取得《房地产证》,其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物。  (四)不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  (五)依据经典的“物权”理论,可以认为:计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”,而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。  (六)在二级房地产市场首次转让房地产时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商(卖方)与业主(买方)双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。  但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于业主(买方)。  二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记  商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额,其不可能有独立的房地产权,其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。  在办理首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上,当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。  假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时,在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时,不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为,依据法律强制性规定,不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。   三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属  依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程,笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。  (一)商品房住宅小区内或城市区域里,独立建设的多层经营性停车位(场)的房地产权归属。  此类停车位(场),在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位(场)的的建筑面积是计算容积率的。因此,多层经营性停车位(场)可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,所以该类停车位(场)的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。  (二)在商品房住宅小区内,地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)房地产权的归属。  1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。  房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后,商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记,商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物,其是设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。  可见,地面停车位的产权,本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积,因此,地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。  2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的,因此,楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元,是住宅房屋单元的从物。所以,初始登记时,楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积;在转移登记时,不能取得《房地产证》,其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。  根据本文阐述的房地产法律规定,房地产开发商在转移房地产时,楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割,不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  可见,楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。  3、楼房地下停车位(场)的房地产权归属。由于楼房地下停车位(场)的建筑面积亦是不计算容积率的,因此,楼房地下停车位(场)的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙,楼房地下停车位(场)的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位(场)楼房的全体业主。  四、在今后的立法中,宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属  在人均土地资源紧缺的我国,为有效及合理利用城市的有限土地资源,作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖,不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。  目前,对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用,损害住宅小区普通市民的整体利益,而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,不宜再次利用停车位谋取非法的利益。  《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的,停车场、广告权益随房地产转移;有特别约定的,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。笔者认为,当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时,“停车场”摊分拥有土地使用权份额,此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。在此种情形下,房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》,从而可以出售“停车位”,房地产开发商与买方可以买卖“停车位”,或约定“停车位”的产权归属。此时,适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。  有人认为:“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定,在任何情形下,经房地产发展商和买方的协商约定,商品房住宅小区的停车位的产权,均可以归属房地产发展商”。笔者认为:上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实,亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的,以致对法律适用的认识出现偏差,人为地曲解第十三条第二款规定的本意。  据媒体报道,目前在深圳全市,平均每3.3部车辆才有一个停车位,停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源?并在二者之中取得平衡?值得人们思索。笔者认为,在土地资源紧缺的国情下,应科学地利用有限的城市土地资源,立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖,其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时,应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历:  邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士,华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业,获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局,并在深圳仲裁委员会任仲裁员。



哈尔滨市人民政府关于修改《哈尔滨市中央大街步行街区管理办法》等4件政府规章的决定

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令第227号


哈尔滨市人民政府关于修改《哈尔滨市中央大街步行街区管理办法》等4件政府规章的决定





  《哈尔滨市人民政府关于修改<哈尔滨市中央大街步行街区管理办法>等4件政府规章的决定》,已经2010年10月14日市人民政府第71次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                
                              代市长 林铎
                              2010年10月27日









  为了维护社会主义法制统一,根据《中华人民共和国立法法》等法律规定,市人民政府决定对《哈尔滨市中央大街步行街区管理办法》等4件政府规章作如下修改:

  一、《哈尔滨市中央大街步行街区管理办法》

  (一)第一条修改为:“为加强对中央大街步行街区的保护和管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国文物保护法》及国家和省的有关规定,制定本办法。”

  (二)第四条第二款修改为:“城乡建设、城乡规划、城市管理、环境保护、公安、交通运输、工商、发展改革等有关行政管理部门,应当依照各自职责做好步行街区的管理工作。”

  (三)第十九条修改为:“进入步行街区内的车辆,应当在停车场的停车泊位内停放,禁止在停车泊位以外或者停车场外随意停放。”

  (四)第二十条修改为:“步行街区内禁止有下列行为:
  (一)在步行街内随意露宿,流浪乞讨等;
  (二)进行卜卦、算命等封建迷信活动;
  (三)随意散发印刷品广告;
  (四)非法揽客;
  (五)携带犬类等动物;
  (六)影响步行街公共秩序和环境卫生的其他行为。”

  (五)第二十三条修改为“步行街区中央大街路段,自每年4月30日至10月20日,由步行街区清扫保洁专业单位在每日6时前进行清洗。”

  (六)第二十八条修改为:“违反本办法有关保护建筑、街区管理规定的,由城乡规划行政主管部门依据国家、省或者市制定的保护建筑和保护街区的规定处罚。”

  (七)第二十九条修改为:“对违反本办法规定,有下列行为之一的,由集中行使城市管理行政处罚权的行政机关按下列规定处罚:(一)机动车在步行街内通行的,处以100元以上200元以下罚款;(二)非机动车在步行街内通行的,处以10元以上50元以下罚款;(三)机动车在停车泊位以外或者停车场外停放的,处以100元以上200元以下罚款;(四)随意散发印刷品广告影响环境卫生的,处以300元以上500以下罚款。”

  (八)第三十条修改为:“违反本办法规定,有下列行为之一的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚法》等有关规定进行处罚:(一)在步行街区内非法揽客扰乱社会秩序的;(二)在步行街区内强行乞讨的;(三)携带犬类等动物的;(四)其他扰乱公共秩序、妨碍公共安全的行为。”

  二、《哈尔滨市冬季江上安全管理办法》

  (一)第六条修改为:“在江上从事游乐性营运或者开办江上经营娱乐场所,应当到工商行政管理部门办理营业执照,并自取得营业执照之日起15个工作日内向经营场所所在地公安部门备案。”
  (二)第十条(二)项修改为:“违反本办法第六条规定,未向公安部门备案的,由经营场所所在地公安部门责令改正,逾期不改正的,处以100元以上500元以下罚款。”

  三、《哈尔滨市组织机构代码管理办法》

  (一)第三条第二款修改为“本办法所称代码证书是由国家统一印制的、证明组织机构具有法定代码标识的凭证。代码证书分为正本和副本,正本为纸质证书,副本包括纸质证书和电子证书,正本和副本具有同等效力。”
  (二)第五条修改为“组织机构应当自依法设立之日起30日内,到所在地代码办公室办理代码登记。”
  (三)删去第六条第二款。
  (四)第七条修改为“组织机构代码登记事项发生变更的,应当自变更之日起30日内,持核准变更文件或者变更证明到代码办公室申请变更登记,经代码办公室核准后,收回原代码证书,颁发新的代码证书。”
  (五)第八条修改为“组织机构依法终止的,应当自注销之日起30日内,持有关部门核准的注销文件或证明办理注销登记,并交回组织机构代码证书。代码标识一经注销,不得重新启用。”
  (六)第十条修改为“代码办公室应当对组织机构代码登记信息有效性等进行年度验证,确保组织机构代码的唯一性和相关信息数据的准确性、时效性。”
  (七)第十一条修改为“代码证书自颁发之日起4年内有效。组织机构依法设立的资格证明文件有效期不足4年的,代码证书有效期以资格证明文件的有效期为准。
  组织机构应当在代码证书有效期满前30日内,持代码证书正本和副本及有关证件到代码办公室进行换证登记。”
  (八)第十二条修改为“发展改革、编制、民政、工商、统计、税务、人力资源和社会保障、公安、财政、质量技术监督、交通运输、国有资产管理等部门和金融、保险单位应当在其印制的各项报表中设置‘组织机构代码’一栏,对未填写组织机构代码的,不予受理。”
  (九)删去原十三条。
  (十)第十四条改为第十三条,修改为“各级人民政府应积极推动组织机构代码在经济、文化、社会发展等领域的应用。
  部门或单位设置数据库的,应当在数据库中使用组织机构代码。”
  (十一)第十六条改为第十五条,修改为“任何组织机构或个人禁止伪造、变造、冒用组织机构代码证书。”
  (十二)第十八条改为第十七条,(一)项修改为“未按照本办法的规定办理组织机构代码证申请、换证、补证、变更的,由质量技术监督部门责令其限期改正;逾期未改正的,可以处1000元以下罚款。”(二)项修改为“伪造、变造、冒用组织机构代码证书,或者买卖、出租或者以其他方式非法转让组织机构代码证书,构成有关法律法规规定的违法行为的,依照有关法律法规规定追究相应法律责任;未构成有关法律法规规定的违法行为的,由质量技术监督部门予以警告,并处1万元以下罚款。” 删去第(三)项。
  (十三)第十九条改为第十八条,修改为“从事组织机构代码管理工作的人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其主管部门给予处分;构成犯罪的,移送司法机关追究其刑事责任。”
  (十四)增加一条作为第十九条,“从事组织机构代码管理工作的人员因过错给组织机构代码信息系统造成重大损失的,依法追究相应责任。”
  (十五)第二十条修改为“对违反本办法规定应当给予治安管理处罚的,由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
  (十六)第四条中的“市技术监督部门”修改为“市质量技术监督部门”,原第十二条、第十八条中的“技术监督部门”统一修改为“质量技术监督部门”。
  (十七)删去原二十二条。

  四、《哈尔滨市人民防空工程管理规定》

  (一)将第五条修改为“鼓励和支持企事业单位、社会团体、个人建设和使用人防工程。
  国家和社会投资的人防工程建设项目,免征土地出让金等一切以基本建设项目为征收对象的行政事业性收费及配套费。”
  (二)将第二十三条修改为“人防工程在平时应当为经济建设和人民生活服务,战时由人防部门统一调配适用。
  平时使用国有人防工程的,由人防部门发放国有人防工程使用证,使用者应当按照规定缴纳人防工程使用费。”
  (三)在原第二十三条和二十四条之间增加一条作为第二十四条,“人防工程的权属管理按照下列情形确定:(一)人防部门单独修建的人防工程,由人防部门行使产权管理责任; (二)集体或者个人利用非国有资产投资建设的单建式人防工程,产权归投资者所有,其中享受人防优惠政策部分的产权归国家所有,由人防部门实施产权管理,使用者有偿使用;(三)结合民用建筑修建的防空地下室产权归国家所有,人防部门行使产权管理责任,开发建设单位可优先租赁使用,并按照规定缴纳使用费。”(四)在原第二十四条和原第二十五条之间增加一条作为第二十六条:“各机关、团体、企事业单位和个体工商户(不含残疾人个体户),应当依据国家规定向当地人防部门缴纳人员工资、福利、劳保用品和零星工具等义务工费,收费方式和标准按照国家和省有关规定执行。”
  
  此外,根据本决定对部分条文的文字和条款的顺序作相应的修改和调整。
  
  本决定自发布之日起施行。
  
  《哈尔滨市中央大街步行街区管理办法》等4件政府规章根据本决定作相应修改后,重新公布。