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湖南省基本农田保护条例(第二次修正)

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湖南省基本农田保护条例(第二次修正)

湖南省人大常委会


湖南省基本农田保护条例(第二次修正)
湖南省人民代表大会常务委员会


(1995年4月27日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 根据1997年4月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改〈湖南省基本农田保护条例〉的决定》修正 根据2000年5月27日湖南省第九届人民代表大
会常务委员会第十六次会议《关于修改〈湖南省基本农田保护条例〉的决定》修正)


第一条 为了对基本农田实行特殊保护,严格控制占用基本农田,稳定耕地面积,提高耕地质量,促进农业生产和社会经济的可持续发展,根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》和国务院《基本农田保护条例》的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称基本农田,是指根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
本条例所称基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和法定程序确定的特定保护区域。
第三条 基本农田保护必须贯彻全面规划、合理利用、用养结合、严格管理的方针,坚持发展经济与保护基本农田相结合的原则。
各级人民政府应当在全体公民中进行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策教育。一切单位和个人都必须遵守本条例,有义务保护基本农田,并有权检举、控告侵占和破坏基本农田的行为。
第四条 县级以上人民政府应当加强对基本农田保护工作领导,将基本农田保护纳入国民经济和社会发展计划,列入本级人民政府的目标管理,作为本级人民政府领导任期目标责任制的一项重要内容,并由上一级人民政府监督实施。
第五条 各级人民政府在编制土地利用总体规划时,应当将基本农田保护作为规划的一项重要内容,明确基本农田保护布局安排、数量指标和质量要求。
省人民政府应当将国务院下达本省的基本农田保护面积指标,逐级分解下达到市(州)、县(市)、乡(镇),保持长期稳定。
县级和乡(镇)土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。
县级人民政府应当将划定的基本农田保护区报同级人民代表大会常务委员会备案。乡(镇)人民政府应当将划定的基本农田保护区向同级人民代表大会报告。
第六条 各级人民政府实行基本农田保护责任制。县级以上人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书;乡(镇)人民政府应当与村民委员会、村民小组或者农村集体经济组织签订基本农田保护责任书。
农村签订农业承包合同应当包括基本农田保护责任的内容。
第七条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责基本农田数量的管理,严格执行基本农田占用的审查报批制度,切实控制基本农田的数量变化,并实行经常性的监督检查。
县级以上人民政府农业行政主管部门负责基本农田质量的管理,加强基本农田地力建设、生态农业建设和地力监测,并实行经常性监督检查。
县级以上人民政府水利、林业、环境保护、建设、交通、计划等部门应当按照各自职责,加强协作,相互配合,共同做好基本农田保护工作。
第八条 乡(镇)人民政府应当把基本农田保护工作作为重要职责,按照县级以上人民政府及其有关部门的要求,做好基本农田到丘到块、登记造册、建立档案、设立标志等工作。
第九条 各级人民政府应当建立基本农田保护监督检查制度。省、自治州和设区的市人民政府每两年,县、不设区的市和市辖区人民政府每年均应组织土地行政主管部门、农业行政主管部门及其他有关部门,对本行政区域内的基本农田保护情况进行检查,并向上一级人民政府和同级人
民代表大会常务委员会提交书面报告。
乡(镇)人民政府应当定期对基本农田保护情况进行检查,发现损害基本农田的行为,及时制止;对重大事项,应当及时报告上一级人民政府及其有关部门处理。
村民委员会应当加强对本村基本农田保护和管理,协助乡(镇)人民政府制止损害基本农田的行为。
第十条 基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需要占用基本农田的,建设单位必须按照国家土地管理法律、法规规定的程序,向市、县人民政府土地行政主管部门提出
申请,由市、县人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门制定补充耕地方案,明确补划基本农田的位置、面积、质量,由省人民政府报国务院批准。
第十一条 经批准占用基本农田的,占用单位应当按照占多少垦多少的原则,在规定期限内开垦与所占基本农田数量和质量相当的耕地;确实没有条件开垦或者经省人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收确认开垦的耕地不符合数量、质量要求的,应当按照《湖南省实施
〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。
被占用的基本农田,经县级以上人民政府勘测认定其耕作层土壤有条件再利用的,占用单位应当按照农业行政主管部门和土地行政主管部门制定的耕作层土壤再利用方案,将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。
第十二条 经批准的非农业建设项目应当避免损坏基本农田水利等设施;无法避免的,建设单位或者个人应当提出修复方案,经有关主管部门同意后,方可施工,并保证修复方案实施;无法修复的,建设单位或者个人应当按修复被损坏设施所需费用向受损单位补偿。
第十三条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田,闲置一年以上未动工建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门按照每平方米六元以上十元以下的标准收取闲置费;可以耕种并收获的,由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复
耕种,也可以由用地单位组织耕种;连续两年未使用的,经国务院批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种,重新划入基本农田保护区。
第十四条 承包经营基本农田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的基本农田,并组织恢复耕种。
第十五条 排放污染物污染基本农田的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门依法处理。
第十六条 县级以上人民政府土地行政主管部门收取的占用基本农田闲置费,一律上缴财政,作为基本农田建设专项经费,专款用于新的基本农田的建设和中低产田的改造。
各级人民政府对开垦、开发、保护基本农田有贡献的单位和个人,给予奖励。
第十七条 各级人民政府应当按照基本农田建设规划和地力等级,增加对农业的投入;鼓励、支持农业生产组织或者个人增加对基本农田建设及其设施投资,提高基本农田质量,发挥地力潜力。
县级人民政府农业行政主管部门应当会同土地行政主管部门按照国家有关规定,制订农田地力分等定级办法,报本级人民政府批准后组织实施。
县级以上人民政府农业、水利、林业、环境保护、交通等部门应当因地制宜,采取生物措施和工程措施,加强基本农田水利、供电、林网、道路等基础设施建设,逐步做到能排能灌,适应机械化作业,创造和维护良好的农业生态环境。
第十八条 县级以上人民政府农业行政主管部门应当逐步建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点,定期向本级人民政府提出地力状况报告以及相应的地力保护措施,并为农业生产者提供施肥指导服务。
农业生产组织和个人,应当合理利用土地,科学种田,培育地力,增加绿肥、农家肥、土杂肥等有机肥料的使用,利用秸秆还田或者养畜过腹还田,合理使用化肥、农药,防止土地污染和地力衰退。
第十九条 禁止在基本农田保护区建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
违反前款规定,破坏基本农田、毁坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,恢复原种植条件,处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上二倍以下的罚款。在基本农田保护区建房和其他设施的,县级以上人民政府土地行政主管部门有权制止,责令限期
拆除;逾期不拆除的,由县级以上人民政府土地行政主管部门申请人民法院强制执行。
第二十条 未经批准、采取欺骗手段骗取批准、超过批准数量非法占用基本农田的,买卖或者以其他形式非法转让基本农田的,由县级以上人民政府土地行政主管部门依法从重处罚。
对人民政府负责人违法批准占用基本农田的,任何组织或者个人都有权予以抵制,并可向上一级人民政府或者土地行政主管部门报告,由上一级人民政府对有关负责人和直接责任人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十一条 违反本条例规定,破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的,由县级以上人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状,可以处一千元以下罚款。
第二十二条 贪污或者挪用基本农田建设专项经费的,由其所在单位或者上级主管部门责令退回款项,并对单位负责人和直接责任人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 土地行政主管部门和农业行政主管部门以及其他有关部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法向本级人民政府和上一级行政主管部门申请复议,也可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十五条 本条例自公布之日起施行。


(2000年5月27日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告第39号公布)


湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议决定对《湖南省基本农田保护条例》作如下修改:
一、第一条修改为:“为了对基本农田实行特殊保护,严格控制占用基本农田,稳定耕地面积,提高耕地质量,促进农业生产和社会经济的可持续发展,根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》和国务院《基本农田保护条例》的规定,结合本省实际,制定本条
例。”
二、第二条修改为:“本条例所称基本农田,是指根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
“本条例所称基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和法定程序确定的特定保护区域。”
三、第三条第二款修改为:“各级人民政府应当在全体公民中进行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策教育。一切单位和个人都必须遵守本条例,有义务保护基本农田,并有权检举、控告侵占和破坏基本农田的行为。”
四、第四条修改为:“县级以上人民政府应当加强对基本农田保护工作的领导,将基本农田保护纳入国民经济和社会发展计划,列入本级人民政府的目标管理,作为本级人民政府领导任期目标责任制的一项重要内容,并由上一级人民政府监督实施。”
五、第五条修改为:“各级人民政府在编制土地利用总体规划时,应当将基本农田保护作为规划的一项重要内容,明确基本农田保护布局安排、数量指标和质量要求。
“省人民政府应当将国务院下达本省的基本农田保护面积指标,逐级分解下达到市(州)、县(市)、乡(镇),保持长期稳定。
“县级和乡(镇)土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。
“县级人民政府应当将划定的基本农田保护区报同级人民代表大会常务委员会备案。乡(镇)人民政府应当将划定的基本农田保护区向同级人民代表大会报告。”
六、第八条修改为:“乡(镇)人民政府应当把基本农田保护工作作为重要职责,按照县级以上人民政府及其有关部门的要求,做好基本农田到丘到块、登记造册、建立档案、设立标志等工作。”
七、第九条修改为:“各级人民政府应当建立基本农田保护监督检查制度。省、自治州和设区的市人民政府每两年,县、不设区的市和市辖区人民政府每年均应组织土地行政主管部门、农业行政主管部门以及其他有关部门,对本行政区域内的基本农田保护情况进行检查,并向上一级人
民政府和同级人民代表大会常务委员会提出书面报告。
“乡(镇)人民政府应当定期对基本农田保护情况进行检查,发现损害基本农田的行为,及时制止;对重大事项,应当及时报告上一级人民政府及其有关部门处理。
“村民委员会应当加强对本村基本农田的保护和管理,协助乡(镇)人民政府制止损害基本农田的行为。”
八、第十条修改为:“基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需要占用基本农田的,建设单位必须按照国家土地管理法律、法规规定的程序,向市、县人民政府土地行政
主管部门提出申请,由市、县人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门制定补充耕地方案,明确补划基本农田的位置、面积、质量,由省人民政府报国务院批准。”
九、删去第十一条。
十、第十二条改为第十一条,修改为:“经批准占用基本农田的,占用单位应当按照占多少垦多少的原则,在规定期限内开垦与所占基本农田数量和质量相当的耕地;确实没有条件开垦或者经省人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收确认开垦的耕地不符合数量、质量要
求的,应当按照《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。
“被占用的基本农田,经县级以上人民政府勘测认定其耕作层土壤有条件再利用的,占用单位应当按照农业行政主管部门和土地行政主管部门制定的耕作层土壤再利用方案,将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。”
十一、第十四条改为第十三条,修改为:“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田,闲置一年以上未动工建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门按照每平方米六元以上十元以下的标准收取闲置费;可以耕种并收获的,由原耕种该
幅基本农田的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;连续两年未使用的,经国务院批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种,重新划入基本农田保护区。”
十二、第十五条改为第十四条,修改为:“承包经营基本农田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的基本农田,并组织恢复耕种。”
十三、第十六条改为第十五条,修改为:“排放污染物污染基本农田的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门依法处理。”
十四、第十七条改为第十六条,修改为:“县级以上人民政府土地行政主管部门收取的占用基本农田闲置费,一律上缴财政,作为基本农田建设专项经费,专款用于新的基本农田的建设和中低产田的改造。
“各级人民政府对开垦、开发、保护基本农田有贡献的单位和个人,应当给予奖励。”
十五、第十八条改为第十七条,增加一款作为第二款:“县级人民政府农业行政主管部门应当会同土地行政主管部门按照国家有关规定,制订农田地力分等定级办法,报本级人民政府批准后组织实施。”
十六、第二十条改为第十九条,修改为:“禁止在基本农田保护区建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
“违反前款规定,破坏基本农田、毁坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,恢复原种植条件,处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上二倍以下的罚款。在基本农田保护区建房和其他设施的,县级以上人民政府土地行政主管部门有权制止,责令限
期拆除;逾期不拆除的,由县级以上人民政府土地行政主管部门申请人民法院强制执行。”
十七、第二十一条改为第二十条,第一款修改为:“未经批准、采取欺骗手段骗取批准、超过批准数量非法占用基本农田的,买卖或者以其他形式非法转让基本农田的,由县级以上人民政府土地行政主管部门依法从重处罚。”
十八、增加一条作为第二十一条:“违反本条例规定,破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的,由县级以上人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状,可以处一千元以下罚款。”
十九、条例中的“土地管理部门”修改为“土地行政主管部门”。
本决定自公布之日起施行。
《湖南省基本农田保护条例》根据本决定作相应修正,重新公布。



1995年4月27日

吉林省物业管理办法

吉林省人民政府


吉政令第203号


    《吉林省物业管理办法》已经2009年2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年5月1日起实施。
省 长 

二○○九年二月二十七日

吉林省物业管理办法

第一章 总  则
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政区域内物业管理适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。

  第四条 鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第五条 新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。

  第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责。

  县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理相关的工作。

  第七条 鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。

  第八条 鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。

  在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。

  第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的,由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。

  物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 首次业主大会召开前,街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。

  筹备组成员由业主代表,街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。

  筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。

  第十二条 筹备组负责以下工作:

  (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;

  (二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;

  (三)拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;

  (四)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;

  (五)其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。

  第十三条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。

  第十四条 业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。

  第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。

  第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生,成员人数为奇数,连选可以连任,因故离任的,由业主大会选举补充。

  第十七条 在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。

  第十八条 业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。

  第十九条 业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监督。

  业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。

  第二十条 业主大会、业主委员会做出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。

  业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。

  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。

  第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更备案。

  第二十三条 物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的,不能作为该物业管理区域业主委员会成员。

  第二十四条 管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。

  第二十五条 业主委员会成员有下列情况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的;(二)无故连续缺席业主委员会会议3次以上的;(三)提出辞职的;(四)不再是本物业管理区域业主的;(五)违章搭建的;(六)无正当理由拒付物业服务费的;(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的;(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。

  决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

  第二十六条 业主委员会有下列情况之一的,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会:(一)集体以书面形式提出辞职的;(二)委员人数不足半数的;(三)长期不履行职责的。

  第二十七条 业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。

  业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有超过半数委员出席,并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。

  第三章 前期物业管理

  第二十八条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。

  第二十九条 建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约,并向物业买受人明示。

  成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。

  第三十条 建设单位在建设工程竣工时,应将国家规定的相关资料报县(市、区)房地产行政主管部门备案。

  第三十一条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法,由省建设行政主管部门制定。

  第三十二条 在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置,不足一百平方米的按一百平方米配置。

  建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。

  物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。

  物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。

  第三十三条 建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记,应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。

  第四章 物业管理服务

  第三十四条 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下,依照下列情况,划定物业管理区域:(一)独立的小区;(二)位置相邻可以统一管理的小区;(三)设施、设备相对独立的建筑物。

  第三十五条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定:(一)成立一个业主大会、业主委员会;(二)选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;(三)订立一个管理规约;(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

  第三十六条 物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定,收费项目应当与服务内容一致。

  第三十七条 市(州)、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书,应当在核发后30日内向省建设行政主管部门备案。省建设行政主管部门应当自接到备案材料之日起10日内,将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。

  第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  第三十九条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。

  在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。

  第四十条 车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。

  第四十一条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。

  第四十二条 物业服务企业因故选择退出物业服务时,应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主。

  第四十三条 业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,费用由受益人承担。

  第四十四条 居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。

  第五章 物业服务收费

  第四十六条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  第四十七条 物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。

  第四十八条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务合同中约定。

  第四十九条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务收费实行市场调节价,但政府制定指导价格的除外。

  第五十条 业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。

  房屋具备入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。

  第五十一条 业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业或者其他管理人,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。

  物业出售或者更名的,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。

  第六章 物业使用与维护

  第五十二条 单项工程质量验收合格,能满足基本入住、使用条件的住宅,方可入住。

  第五十三条 在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;(四)擅自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定饲养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。

  第五十四条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  第五十五条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业或者其他管理人负责,垃圾清运由环卫部门负责。

  第五十六条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的,委托人应当支付相关费用。

  第五十七条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。

  供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。

  第七章 物业专项维修资金

  第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。

  第五十九条 物业专项维修资金应当在银行专户存储,按楼建账、按户核算。

  物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第六十条 物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内,经测算后,予以公布。

  第六十一条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息,利息转作物业专项维修资金滚存使用,本息每年转存一次。

  第六十二条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况,建立物业专项维修资金查询系统,实行一户一卡制,接受业主对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。

  第六十三条 业主转让物业时,交易双方对物业专项维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。

  第六十四条 物业灭失的,物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。

  第六十五条 物业专项维修资金实行分级审计制度。设区城市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由省审计部门负责审计,县(市)人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由所在市(州)审计部门负责审计。

  审计结果应当向社会公布。

  第八章 投诉与法律责任

  第六十六条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷,可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;(二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自改变物业管理用房用途的;(五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的;(六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;(七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;(八)其他与物业管理服务有关的纠纷。

  第六十七条 下列事项的投诉不予受理:(一)投诉请求不明确的;(二)投诉人与被投诉人已达成协议的;(三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;(四)不符合法律、法规、规章规定的。

  第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的,应当在10日内做出处理,对当事人确有违法不当行为的,应当责令改正,对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的,应当进行调解,调解不成的,当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。

  第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第九章 附  则

  第七十条 本办法自2009年5月1日起施行。



抵债返租性质刍议
  
在当前企业改制清理“三角债”及人民法院执行案件中,抵债返租作为一种解决债务争议的方式多被债权债务双方所接受且大有推广之势。有的企业主管部门甚至还把它作为一把解开债务链的金钥匙来加以推广。但由于对其性质理解不一,运用上欠规范,以致造成不应有的模糊和混乱。如有的认为抵债返租即对有多个债权人的债务人,为偿还一个或几个债权人(如某贷款银行)的债务,采取将其资产评估作价抵偿给债权人,然后由债权人返租给债务人经营,以租金偿还债务。抵债财产的所有权应转移给债权人,债权人与债务人间原有的债务关系消灭,产生了一种财产租赁法律关系,债权人为出租方,债务人为承租方;有的则认为,抵债返租中的“抵”实际是一种抵押,即在债务人的财产上设定抵押,用以固定、保全债权,其目的不在于真正实现抵押权,而是在于利用抵押财产的租赁收入以偿还债务。因此,“抵债”财产的所有权并未转移至债权人,债权人享有的是一种对租赁金的期待权,而不是对抵债物的所有权。
笔者认为,抵债返租中的“抵”应是“抵销”之意,即债务人的财产产权转移给债权人,用以抵偿债务。这里的“抵”不应是“抵押”之意。“抵押”说既然认为财产所有权并未发生转移,那么也就谈不上返租的问题。在债务人有多个债权人的情况下,债务人与一个或几个债权人间的抵债返租协议貌似合法,债权债务双方平等自愿,但这种资产处置减少了对其他债权人的受偿机会和受偿数额,造成对其他债权人的不公平。另外,尽管多数抵债返租协议形式具备,甚至还办理了公证,但往往未办理产权转让、过户登记手续,与有关法律法规的规定不符。那种认为将债务人的资产抵偿给债权人后又返租给债务人以租金偿还债务的观点,是难以成立的。试想,既然债务人以其资产抵偿债务了,又租赁经营产权已属债权人的资产,租金却又用以偿还已经抵偿的债务,这岂不造成同一债务两次受偿?
综上,笔者认为,合法的抵债返租应是对经营状况不善的中小企业,在不侵害其他债权人,也即落实债务承担的情况下,将其资产评估作价抵偿给某个或几个债权人,再由债权人将资产返租给债务人或其他有经营能力的人经营并收取租金的法律行为。     
(作者:刘京柱,单位:山东省日照市中级人民法院)