厦门市限价商品住房管理办法（试行）
福建省厦门市人民政府办公厅
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市限价商品住房管理办法（试行）的通知
厦府办〔2011〕82号
各区人民政府，市直各委、办、局：
《厦门市限价商品住房管理办法（试行）》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓紧组织实施。
厦门市人民政府办公厅
二O一一年三月二十九日
厦门市限价商品住房管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策，阶段性增加普通商品住房供应，促进房地产市场健康发展，规范限价商品住房配售管理行为，根据国家及省、市相关规定制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区范围内限价商品住房的土地出让、规划建设、房源筹集和销售管理等工作。
第三条 本办法所称的限价商品住房是指由政府制定销售价格、销售对象等条件，由项目开发单位或业主单位向本市无住房家庭出售的中低价位普通商品住房。
限价商品住房房源通过土地公开出让建设、调整存量政策性住房等方式筹集。
第四条 市建设与管理局负责通过调整存量政策性住房转为限价商品住房的项目收购、手续调整和销售管理等工作；市国土房产局负责通过土地公开出让建设限价商品住房的土地出让和销售管理等工作。
市发改、财政、规划、物价、公安等部门及各区人民政府、街道办事处（镇人民政府）、社区居委会按职能分工协助做好限价商品住房的受理、审核及相关工作。市国土房产测绘档案管理中心负责提供申请家庭成员在本市的住房情况信息。
限价商品住房项目开发单位或业主单位负责限价商品住房的具体销售等工作。
第五条 限价商品住房的建设和销售管理坚持中小户型、中低价位和公平、公正、公开的原则。
第二章 房源筹集
第六条 限价商品住房根据房源筹集情况，按项目或批次制定具体实施方案。
第七条 市建设与管理局会同市财政、物价等部门制定存量政策性住房转为限价商品住房的实施方案，报市人民政府批准后组织实施。
实施方案应包括项目的具体情况、销售价格、申请程序、配售办法等内容。
第八条 市国土房产局会同市财政、规划、物价等部门制定新建限价商品住房项目的土地出让方案，报市人民政府批准后组织实施。
土地公开出让方案应包括项目平均销售价格、最高销售价格、最低销售价格、套型比例和套型建筑面积标准、销售对象、申请程序、配售办法等内容。
第九条 限价商品住房的销售价格按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定。
第十条 限价商品住房用地采用出让方式供地。存量政策性住房转为限价商品住房的项目由市国土房产局依法办理土地出让变更手续。
新建限价商品住房项目的国有建设用地使用权出让合同中应当明确规定建设标准、销售对象、套型面积、住宅限价原则、剩余房源处理、违约责任等内容。
第十一条 新建限价商品住房以中小户型为主，具体套型面积标准及比例要求应在土地出让方案中明确。
第三章 申请和配售
第十二条 申请购买限价商品住房须符合下列条件：
（一）申请人具有本市户籍；
（二）申请家庭成员在厦无住房；
（三）申请人为单身的，须年满30周岁；
（四）市人民政府规定的其他条件。
申请限价商品住房的家庭由申请人提出申请，申请人的配偶及未成年子女必须共同申请；申请人为单身的，可以个人名义申请购买限价商品住房。
第十三条 符合申请条件的每个家庭（含单身申请人）只能申请一套限价商品住房。
现已承租保障性租赁房等政府优惠政策性住房的家庭，在申请暂停租金补助或租金优惠且已按市场租金标准缴交租金后，由市公房管理中心出具相关证明，视为退出原承租的住房，可以申请购买限价商品住房。取得限价商品住房的，应当在限价商品住房交房后六十日内退出原有政府优惠政策性住房，由有关部门收回；未取得限价商品住房的，可以申请恢复租金补助或租金优惠。
已申请廉租住房、保障性租赁房、经济适用住房、保障性商品房等保障性住房但未选房的家庭，可以申请购买限价商品住房，若取得限价商品住房的，应在办理购房手续后十五日内撤销原保障性住房申请。
第十四条 申请限价商品住房时应如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，明确申请购买限价商品住房的项目，并提交以下材料：
（一）限价商品住房申请表；
（二）户口簿、身份证、婚姻证明；
（三）行政主管部门规定的其他材料。
第十五条 市建设与管理局、市国土房产局应合理制定限价商品住房的配售办法和选房规则，并通过公开摇号等方式确定购房人和选房顺序。
第十六条 存量政策性住房转为限价商品住房的，由项目业主单位制定楼盘销售方案，报市建设与管理局审查确认后向社会公布；新建限价商品住房项目由项目开发单位制定楼盘销售方案，报市国土房产局审查确认后向社会公布。
楼盘销售方案应包括销售楼盘表、每套住宅销售价格、销售楼盘表有效期、配售办法和选房规则等内容，楼盘表及每套住宅销售价格根据市人民政府批文或土地出让文件明确的限价原则，并综合考虑楼层、朝向等因素制定。
项目业主单位或开发单位应将经审查确认后的销售楼盘表按规定向市房地产交易权籍登记中心备案，纳入商品房销售管理渠道。
第十七条 存量政策性住房转为限价商品住房的，可由市人民政府委托相关企业作为项目销售主体，开展具体销售工作，并给予相应的销售管理费用。
第十八条 限价商品住房销售合同由项目开发单位或业主单位与申请人签订。销售合同签订后按规定进行合同登记备案。
第十九条 限价商品住房购房人在签订销售合同时应承诺在交房后一年内入住。
第四章 退 出
第二十条 限价商品住房自办理房地产权属登记之日起8年内不得上市转让。
房地产权属登记机构办理限价商品住房登记时，必须在登记簿及权属证书的记事栏上分别记载“限价商品住房”字样和准许转让日期。
第二十一条 新建限价商品住房项目在《商品房预售许可证》批准2年后仍有未销售房源的，未销售房源可由政府按销售楼盘表价格回购处置。政府明确不回购的，可由开发单位向市国土房产部门补缴土地出让金后转为商品住房向社会销售，或由市国土房产部门通过公开方式转为商品住房进行处置。
第五章 监督管理
第二十二条 限价商品住房项目开发单位或业主单位违反本办法规定进行销售的，由有关部门责令其进行整改，并依法进行处理。
项目业主单位或开发单位未按审查确认后的楼盘销售方案进行销售的，所销售的限价商品住房不得办理合同登记备案及产权登记，并由有关部门依法处理。
第二十三条 申请人弄虚作假，隐瞒家庭、户籍、住房等情况的，一经发现即取消购房资格；已购房的，由有关部门依法或按合同约定收回住房，并依法追究相关责任。申请人及其家庭成员5年内不得再申请限价商品住房及其他各类保障性住房。
限价商品住房购房人未在交房之日起一年内入住的，由有关部门依法或按合同约定收回住房、收取违约金，并依法追究相关责任。
第二十四条 限价商品住房管理工作人员在资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 市保障住房办、市监察局负责对限价商品住房楼盘销售方案的执行、房源分配、销售管理、公开透明运作等情况进行监督。
第二十六条 本办法第十九条、第二十条、第二十三条所规定内容，应在限价商品住房销售合同中载明。
第六章 附 则
第二十七条 安置房等政策性住房纳入限价商品住房统计范围。
第二十八条 本办法由市建设与管理局、市国土资源与房产管理局负责解释。
第二十九条 本办法自颁布之日起实施，有效期2年。
从“民政局为遇难流浪汉索赔案”探讨我国当事人适格制度
严佳维
一、问题的提出
2006年4月，江苏省高淳县民政局为遇难流浪汉索赔案（以下简称“高淳案”）引起了世人广泛的关注，被法学界和新闻界称之为政府为流浪汉打官司讨说法的“中国第一案” 。 时隔8个月之久，江苏省南京市高淳县人民法院于06年12月18日作出了一审判决：因主体不适格，裁定驳回民政局起诉。
尽管该案已暂时告一段落，但这个一审判决并不意味争议问题得到彻底解决。由该案引发的对民政局作为原告主体是否适格的争论，以及倘若民政局不可以作为原告，那么死亡流浪汉是否是撞了白撞，他们的合法权益到底该由谁来维护等诸如此类的问题仍有待研究解决。适逢我本学期主修民事诉讼法，于是我结合相关案情、立法，针对上述案件原告是否适格问题深入进行了研究思考。
二、案件背景资料的收集
因为我只是在课堂上听老师提起过这个案子，所以我对该案的始末和细节情况不甚了解，故我首先通过上网及查阅相关报纸报道搞清楚案件的基本情况。
1、“高淳案” ：
2004年12月4日，李某酒后驾车，在南京高淳县境内将一名躺在马路上的流浪汉碾轧身亡。多方联系后，死亡男子身份仍然无法确定，交警部门在处理这起交通事故中陷入了困境。
2005年4月2日，高淳境内再次发生类似事故。司机王某驾驶车辆，将一流浪汉撞跌在机动车道内，迎面驶来的机动车从流浪汉身上碾轧而过，致使其当场死亡。这个流浪汉的身份同样无法确定。由于肇事司机多次催促警方来处理事故，高淳交警大队找到高淳县检察院咨询解决办法。
2006年3月8日，高淳县检察院向高淳县民政局下达了两份《检察建议书》，提出建议：由民政局代两名无名流浪人员提起人身损害赔偿诉讼。几天后，民政局将两起事故中的肇事方和保险公司诉上法院，要求赔偿两流浪汉的死亡赔偿金、丧葬费等30多万元。
2006年12月18日，高淳县人民法院作出了一审判决：因主体不适格，裁定驳回民政局起诉。
在查询本案相关资料的时候，我惊讶地发现今年在其他地方也发生了类似的案件，只是未受到媒体太多的关注而已，并且当地的人民法院也都已经作出了相关的判决，我认为这对研究所要讨论的问题有很高的价值。故也摘录如下：
2、“湖南临湘救助站为遇难流浪汉索赔案”（以下简称“临湘案” ）：
2005年11月12日晚，一名流浪汉在107国道1419KM界碑羊楼司附近遇车祸身亡，当地交警部门在规定期限内公布消息寻找死者家属，至今无人上门认领。
2006年4月12日，在当地交警部门和检察院的支持下，临湘市民政局救助站以职能部门的身份将肇事车辆所属的运输有限公司和投保的财产保险公司告上法院，并提出了25万元的索赔金。
2006年7月21日，临湘市人民法院一审判决两被告向原告民政局救助站支付赔偿款15万余元。
3、“浙江桐庐县民政局为遇难流浪汉索赔案”（以下简称“桐庐案” ）：
2005年10月31日晚，在桐庐县境内的省道上，司机姚某驾驶一辆轻型货车，因疲劳驾驶打瞌睡，车辆失去控制，撞上迎面走来的一男子，造成该男子重伤，经抢救无效死亡。交警部门认定姚某负这起事故的全部责任，但是死亡男子的身份却一直无法查明。
2006年9月，桐庐县检察院以交通肇事罪对姚某提起公诉。引人注目的是，桐庐县民政局作为附带民事原告人的身份出现在法庭上，为无名氏索赔33万余元。
桐庐县法院审理后认为，根据《中华人民共和国道路交通安全法》及浙江省实施该法有关规定，身份不明之人在道路交通事故中遭受伤亡的，损害赔偿金由社会救助基金管理机构提存保管。而身份不明之人是有关行政法规规定的“三无人员”，属社会救助对象，民政局是负责处理社会救助事务的部门，由其代为被害人主张权利并无不妥。
据此，法院一审判决：姚某犯交通肇事罪，判处有期徒刑1年、缓刑1年，同时赔偿刑事附带民事诉讼原告人（即桐庐县民政局）33.8万余元。
三、背景资料的剖析
从上述三个类似案件中，我们可以很明显地看出各地法院对民政局能否为遇难流浪汉索赔这一问题的立场是不同的。在“高淳案”中，当地人民法院认为民政局作为原告主体不适格；而在“临湘案” 和“桐庐案”中，当地人民法院显然认同民政局或其下属机构救助站具有合法的原告资格。
那么为什么类似的案件，人民法院会作出不同的判决呢？进一步深究，我发现“临湘案”较之“桐庐案” ，与“高淳案”更具可比性。理由是：
在“桐庐案” 中，由于06年3月底，浙江省人大通过了《浙江省实施办法》，其中第61条有这样的表述：“道路交通事故社会救助基金管理机构有权向赔偿义务人追偿” ，“交通事故死亡人员身份无法确认的，参照城镇人口赔偿标准，其损害赔偿金由道路交通事故社会救助基金管理机构提存保管”。而目前浙江还没有一个真正的“道路交通事故社会救助基金管理机构” ，但可以将其广义理解为政府相关部门。民政局与无名流浪汉之间正好是救济与被救济的关系。这样，法院通过这个地方法规认定桐庐民政局的维权名正言顺。
但“临湘案” 和“高淳案”中，湖南和江苏并没有制订和浙江类似的地方法规以使民政局的主体资格得到法律法规上的确认，所以接下来我主要是针对这两个案子进行比较分析。但值得注意的是，“桐庐案”对所提问题的解决有着很大的启发意义。
四、问题核心的理论介绍
“临湘案” 和“高淳案”所反映的问题核心就是民政局原告主体是否适格，抽象到民事诉讼法学研究上就是有关当事人适格的问题。那究竟民政局是否为适格主体，以下我就带着这个问题对民事诉讼当事人适格制度进行论述和思考。
（一）当事人的概念
民事诉讼的当事人，是指为保护民事权益，以自己的名义进行诉讼，引起诉讼程序发生、变更、消灭的人。当事人有广义与狭义之分：狭义当事人只包括原告（起诉的人）和被告（被诉的人），广义当事人除原告和被告外，还包括共同诉讼人、诉讼代表人和第三人。当事人在民事诉讼中具有极其重要的地位，无当事人即无民事诉讼。
（二）当事人适格
1、当事人适格的概念
当事人适格，是指当事人在具体的民事诉讼中，能够作为当事人进行起诉或应诉，具有诉讼实施权的资格。
当事人适格和民事诉讼权利能力不同，当事人适格是就具体案件而言的，当事人适格表明该当事人是正当当事人（正当当事人是指对特定的诉讼，有资格以自己的名义成为原告或被告，因而受该案判决拘束的当事人）。而民事诉讼权利能力是针对抽象诉讼而言的一种资格，有民事诉讼权利能力未必是正当当事人。
2、判断当事人适格的标准
传统民事诉讼法理论认为，适格当事人应具备以下两个条件：一是具有民事诉讼权利能力（当事人能力）；二是对诉讼标的所涉权利义务关系具有诉讼实施权。判断当事人适格的标准，关键就在于有无诉讼实施权。根据当事人对特定的诉讼标的有无诉讼实施权，日本和我国台湾地区的学者将当事人分为适格当事人和非适格当事人，我国学者又称为正当当事人和非正当当事人。
在不同的法律关系中，诉讼实施权的基础是不同的。主要有以下两种情形：
（1）对实体权利有处分权或管理权
一般来说，实体法上的民事法律关系或者权利义务主体，即直接的利害关系人，对诉讼标的具有诉讼实施权，是适格的当事人。这是传统的利害关系当事人观念的主要依据，也是我国民诉法规定的起诉要件之一。争议的实体法律关系主体如原告对自己的权利有处分权或管理权，他们当然具有诉讼实施权，可以就争议的法律关系提起诉讼，从而成为正当的当事人。
（2）诉讼担当
在某些情况下，法律关系主体之外的某些特定主体虽然不是权利义务主体，但其基于法律规定或当事人约定对诉讼标的享有管理权或处分权，也是适格当事人。对于上述情形，民诉法理论上称为诉讼担当。所谓诉讼担当，是指实体法上的权利主体或民事法律关系主体以外的第三人，对他人的权利或法律关系有管理权，以自己的名义，为了他人的利益或代表他人的利益，以正当当事人的地位就该法律关系所产生的纠纷提起诉讼，法院判决的效力及于原民事法律关系主体。
根据诉讼担当产生的依据不同，诉讼担当分为法定的诉讼担当和任意的诉讼担当。法定的诉讼担当是指基于法律规定而对他人的权利或法律关系享有诉讼实施权，如破产管理人、遗嘱执行人、遗产管理人、失踪人的财产代管人、为保护死者利益提起诉讼人等；任意的诉讼担当是根据民事法律关系主体的意思而承认的诉讼实施权，如我国的代表人诉讼中，代表人基于被代表人的授权而担任诉讼代表人。
3、适格当事人的确定