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广州市整顿铺面房屋租金的若干规定

时间:2024-07-24 14:37:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9085
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广州市整顿铺面房屋租金的若干规定

广东省广州市政府


广州市整顿铺面房屋租金的若干规定
广州市政府



(一九九○年一月九日广州市人民政府同意)

规定
第一条 为严格执行《广州市铺面房屋管理暂行规定》(下简称《暂行规定》)和《广州市铺面房屋租金标准》(下简称《标准》)制定本规定。
第二条 本规定适用于《暂行规定》租赁管理和执行《标准》规定范围的铺面房屋。
第三条 市、区房管、物价管理部门应组成铺面房屋租金审核小组,对辖内铺面房屋租赁和租金加强管理。
第四条 凡符合《暂行规定》出租的铺面房屋,出租人必须持房屋有关产权证件、资料到所属区房地产管理局、物价局申请办理租赁和核定租金手续,房管和物价部门应及时对房屋进行丈量、评估和核定租金。
出租人按规定交纳丈量评租费。
第五条 铺面房屋出租应按规定签订房管部门统一印制的租赁合约和办理验证手续,并由承租人向房管部门一次性缴纳验证手续费。
第六条 本规定实施之日起两个月内,凡现行出租人包括已办理租赁合约的必须到当地房管、物价部门办理验证、审价报批手续。租金超过最高限价部份应予以调低。
逾期不办验证审价报批手续的,按规定处以出租人每超期一天罚款二十元的处理。
第七条 擅自提高或瞒报租金者,除按《暂行规定》第六条规定没收超过最高限价的全部租金外,并处以没收金额总数一至五倍的罚款。
第八条 租金标准最高限价的核定,实行分级管理,统一平衡审批办法,由出租人到所在区的房管、物价部门申请核定租金。房管、物价部门根据出租人的申请,对其出租的铺面房屋进行丈量、评估、定价后填写统一《租金计算表》和《租金审批表》,报市房地产管理局、物价局审批

第九条 承租人违反租赁合约,利用承租房屋作为条件与他人合作、联营或转租、分租图利的,按《暂行规定》的有关规定处理。
第十条 月租金实行的最高限价由铺面房租金审核小组具体审定,其各类铺面租金平均控制水平如下:
(一)五级土地以下马路和内街铺面房租金,平均控制在17.78元/平方米以下;
(二)三、四级土地马路的铺面房租金,平均控制在26.67元/平方米以下;
(三)成行成市(指政策性指定开办或历史形成的商业街市)的和一、二级土地马路的铺面租金,平均水平控制在35.56元/平方米以下;
(四)商场(市场)出租柜台或设档位的租金,平均水平控制在44.45元/平方米以下。
第十一条 地段环境调节率按《广州市城镇土地分级和适用税额标准暂行规定》(穗府〔1989〕55号)执行。结合实际情况,将原来二十五级地段,调整为十级十六等收费。
第十二条 凡出租房超出《标准》规定的设备、装修项目,出租人应按装修工程投资总额分五年回收的办法分摊,按月另外向承租人收取。
承租人自己出资的装修,出租人不得另行收取设备装修费用。
第十三条 出租人不准预收租金,但可按租金标准收取三个月以下租金作为押金。
押金可作为租金抵扣或作为承租人租用期间人为损坏房屋的偿金。
第十四条 对妨碍房管、物价检查人员执行公务,拒绝接受租赁管理和物价检查的,按《广州市物价管理暂行规定》给予直接责任人或单位负责人经济制裁,情节严重触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十五条 本规定由市房地产管理局负责解释。
第十六条 本规定自公布之日起实施。



1990年1月9日
是“见义勇为”还是“因工负伤”
-----由“湖南师范大学易亮救人案件”谈起

中铁二十局集团有限公司 马婧

案情简介:2011年4月9日上午,湖南师范大学大学生易亮由于伸出双手去救从七楼楼顶跳下的同学张毅而导致肩、颈、肋骨等十多处被砸成粉碎性骨折,身体终身伤残。事后,虽然学校对易亮进行过医疗费用的部分分担,但是易亮家人仍然承受不起易亮后续的治疗费用,无奈将母校湖南师范大学告上法庭,要求学校支付后续治疗费、赔偿误工费、精神损失费等等,共计35万余元。一审法院认为,易亮的行为符合见义勇为的特征,属于见义勇为的行为,并非其家人所称的“因工负伤”。最终一审法院宣判仅由湖南师范大学对易亮的损失分担10万元,对其提出的误工费、后续治疗费、精神损失费不予支持。
显然,将此案简单地认定为“见义勇为”,由学校仅仅分担10万元,这对受害人及其家属,不管是从物质上,还是从精神上,打击都是不言而喻的。
笔者认为,此案定性应为“因工负伤”,但中间又夹杂着“见义勇为”的成分。“见义勇为”仅仅是一种道义上的褒奖和赞誉,并不能简单地成为法官为这起案件定性的根据。
第一,将此案定性为“见义勇为”并不符合当时事件发生的前期情况。即:与事实不符。何为“见义勇为”?见义勇为是指为保护国家、集体利益或者他人的人身、财产安全,不顾个人安危,与正在发生的违法犯罪作斗争或者抢险救灾的行为。见义勇为主要分为两种类型:第一类是同违法犯罪分子做斗争的行为。第二类是抢险救灾的行为。从事件发生的情况来看,易亮勇救他人的情况可以归类为第二类:抢险救灾中的抢“险”。也就是说:当时同学张毅从七楼跳下,在法律上可以看作为一种危险的行为。见义勇为的法律特征主要有:1、见义勇为的主体是非负有法定职责或者义务的自然人。负有法定职责或者义务的主体,在履行法定职责或者义务时,不能成为见义勇为的主体。2、见义勇为所保护的客体,是国家、集体利益或者他人的人身、财产安全。公民为保护本人生命、财产安全而与违法犯罪做斗争的行为,不能认定为见义勇为。3、见义勇为的主观方面在于积极主动、不顾个人安危。4、见义勇为的客观方面,表现为在国家、集体利益或者他人的人身、财产遭受正在进行的侵害的时候,义无反顾地与危害行为或者自然灾害进行斗争的行为。从见义勇为的定义和特征来看,易亮救人案件似乎与“见义勇为”非常相似。但是,仔细分析当时易亮救人的情况却发现不然。
案情细节回顾:“2011年4月9日早晨,我还在睡梦中,彭凯叫我,说刚刚接到班主任电话,张毅情况很不好,要我和他一起去处理。我原本不想去,头天下午爬山晚上要帮同学找软件,我真的很累。不过,我还是去了。我想,假如张毅真的出了事,作为同学我没有拉他一把,那我还不内疚死?”“想到自己是班上的组织委员,同学间帮一帮是应该的。”于是,易亮便和彭凯去陪张毅了。
可见,易亮当时所反应的第一态度,也就是当时被同学叫醒后的主观心态并不想去,他说自己很累,但是,同学彭凯告诉他,班主任的电话,并叫他一起去处理。这里注意到,是班主任说叫他们一起去“处理”。在这种情况下,易亮又想到和张毅是同学,所以,最终,善良的他还是去了。而“见义勇为”的 主观方面是怎样定义的呢?“积极主动,不顾个人安危。”在这里,我们可以肯定,易亮当时并不是“积极主动”的。之所以决定最后去,主要还是班主任的话:叫彭凯和易亮一起去处理。这是他决定去的关键因素。所以,易亮当时的主观心态是:我是组织委员,班主任又打电话叫一起处理。这当然和“见义勇为”中的“积极主动”并不相符。所以从这点看,简单地将易亮的行为定性为“见义勇为”不仅仅单薄,而且并不符合当时案件前期的实际情况,再者,对易亮整个行为的评判也不全面。
第二,易亮前期和彭凯一起去救人属于在工作期间履行自己组织委员的职责,后来受伤完全符合“因工负伤”的外延和内涵。何为“因工负伤”?“因工负伤”,又称为“工伤”,指产业伤害、职业伤害、工业伤害、工作伤害,是指劳动者在从事职业活动或者与职业活动有关的活动时所遭受的不良因素的伤害和职业病伤害。这里要区别“因工负伤”和“因公负伤”,后者主要适用的对象是国家工作人员,显然,本案中,易亮是在校大学生,对象不符。那么,根据“因工负伤”的定义,易亮应该属于“因工负伤”中所受到的“工作伤害”。何为“工作”?在汉语大词典里,“工作”的其中一种解释为:业务、任务。我们并不能简单地把“工作”理解为“职业”,这并不全面并有失偏颇。那么,本案中,易亮认为自己是班级的组织委员,自己肩膀上有一种责任,班主任老师也把“救人”作为一种“任务”下达给他和同学,因此,我们可以认定易亮的行为是:因为工作原因而负伤。另外,对易亮进行的“七级伤残”的鉴定结果也充分认可了易亮因为工作原因而负伤的等级。
第三,从后来易亮赶到现场,伸出双手去接从七楼摔下来的张毅的时候,结合当时易亮的主观心理状态和实际行为,可以确定易亮当时是“见义勇为”。
案情回顾:“我(易亮)大叫一声不好,对彭凯说毅哥跳下来了!接住他!”“出于本能,一个念头闪现在我脑海中,我伸开双手,冲着那从天砸下的黑影奔了过去。”
可见,在危险情况发生的情况下,易亮不管不顾个人安危,积极主动的去避免险情发生,用自己的生命去挽救同学。在救人的那一刻,易亮的行为符合“见义勇为”的特征。
第四,将此案简单定性为“见义勇为”,从法社会学的角度,将产生极大的负面影响。社会法的主旨在于保护公民的社会权利,尤其是保护弱势群体的利益。一个案件法院最终的判决结果,直接产生一种轰动的社会效应,这种效应表现在公众将其作为一种自身行为的评判标准和底线。这简简单单的一个判决结果,其意义非同小可,将对所有公众的认知力,甚至早已形成的人生观、价值观、世界观进行扭转和改变。“南京的彭宇案”、“天津的许云鹤案”的判决结果让所有的人大跌眼镜,从此,老人倒地,不会有人去扶,公众均避而远之。是的,道德的底线—我们最具有公信力的法律,司法者的判决结果告诉所有的公众,去救人的结果,或者被判决赔偿,或者牵扯到诉讼中去反复的上诉辩驳。做了好事,没有赞许,更无鲜花,到来的却是无休止的诉讼。这两起案件,导致社会道德的极大滑坡。如果“易亮救人案”再简单的以“公平原则”盖棺定论,将责任方归结于救人者,学校仅仅是补偿,那么,你让英雄情何以堪?我们应该根据案件的实际情况,还英雄一个公道,用正义的法还事实一个本源,我们的司法者,不能让英雄流血又流泪。
综上所述,笔者认为,纵观本案前后,易亮救人的行为在他接到班主任的任务赶去救人,后来由于这个救人的原因造成了自身伤残的结果,可以总的认定为“因工负伤”。在救人的具体细节上,他又存在着“见义勇为”的因素,但是,“见义勇为”只能作为一种道义上的褒奖,由政府给予奖励,以弘扬这种舍己救人的美德,但是作为一个法律案件,如果简单的定义为“见义勇为”,那必然是对受害者的一种不公平的回复,是一种不全面并且非常抽象的定义。另外,学校少量的补偿与易亮今后巨额的医疗费用相比,不仅是杯水车薪,而且也并不“公平”。我们的英雄,也需要社会,公众去认可,而不是一味的推卸责任,摘清自己。英雄的泪流干的时候,也正是我们整个社会道德沦陷的时候,难道,这不岌岌可危吗?


防城港市人民政府办公室关于印发防城港市国有建设用地容积率变更管理办法的通知

广西壮族自治区防城港市人民政府办公室


防城港市人民政府办公室关于印发防城港市国有建设用地容积率变更管理办法的通知

防政办发〔2012〕38号


各县(市、区)人民政府,市人民政府各组成部门,各直属机构:
《防城港市国有建设用地容积率变更管理办法》已经市五届人民政府第六次常务会议同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○一二年三月六日


防城港市国有建设用地容积率变更管理办法

第一条 为改善城市生活环境和景观,加强国有土地资产管理,规范国有建设用地容积率变更行为的管理,避免国有土地资产流失,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部令第22号)、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)等规定,制订本办法。
第二条 在城市、镇规划区内以划拨或者出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率变更管理,适用本办法。在实施国有土地使用权招拍挂政策前已办理了国有土地使用权手续的作为历史遗留问题,同样适用本办法。
第三条 国有建设用地在供应前,市城乡规划行政主管部门应依据控制性详细规划、有关规范要求以及地块的实际情况,确定容积率和其他规划设计条件。未确定容积率及其他规划设计条件的地块,不得出让国有建设用地使用权。规划设计条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的,该出让合同无效。市国土资源行政主管部门在核发国有土地使用证时,应标注容积率等规划设计条件。在国有土地使用权划拨或出让前设计容积率调整的,应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制与审批管理办法》第二十条的相关规定执行。
本办法实施前,原已取得国有建设用地使用权,但土地出让合同或批准文件对容积率没有明确的,该宗地原容积率的认定参照相同时段相邻类似宗地的容积率,没有类似宗地容积率作为参照的,容积率核定为≤1.5。对原已有审定的总平面布置图的,以总平确认的容积率为依据。
第四条 土地使用权人应当严格按照国有建设用地使用权出让合同约定或划拨决定书、用地批文明确的容积率和其他规划条件进行建设。任何单位和个人无权擅自变更已依法供应的国有建设用地的容积率。确需修改的,应当按本办法的规定进行,不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
2007年7月1日之后出让的工业用地,及2004年8月31日之后出让的其他用途土地,原则上不予提高容积率,具体以签订土地出让合同日期为准。
第五条 国有土地使用权一经划拨或出让,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。确需调整的,必需符合下列情形之一:
(一)因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的;
(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;
(三)国家和自治区的有关政策发生变化的;
(四)法律、法规规定的其他条件。
第六条 国有土地使用权划拨或出让后,拟调整的容积率不符合控制性详细规划要求的,应当按照以下程序进行调整:
(一)建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请、容积率修改专题报告并说明变更理由;
(二)城乡规划主管部门应当组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证;
(三)城乡规划主管部门应当在本地主要媒体和现场进行公示,采取走访、座谈等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应组织听证;
(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后,由城乡规划主管部门对论证报告审批同意后组织编制单位开展相关地块控制性详细规划修改工作;
(五)修改后的控制性详细规划应当按法定程序报市、县人民政府批准。报批材料中应当附规划地段内利害关系人意见及处理结果;
(六)经市、县人民政府批准后,城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄送土地主管部门。
第七条 国有土地使用权划拨或出让后,拟调整的容积率符合控制性详细规划要求的,应当按照以下程序进行调整:
(一)建设单位或个人向市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告,说明调整的理由并附调整规划方案,调整方案应标明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;
(二)城乡规划主管部门应当组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证。其中,专家论证会应根据项目情况确定专家的专业构成和数量,从建立的专家库中随机抽取有关专家。论证意见应当附专家名单和本人签名,保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的国有土地使用权单位或个人有利害关系的,应当回避;
(三)城乡规划主管部门应当在本地主要媒体和现场进行公示,采取走访、座谈等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应组织听证;
(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后,城乡规划主管部门应当依法提出调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报市、县人民政府批准;
(五)经市、县人民政府批准后,城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
第八条 以划拨或出让方式取得国有建设用地涉及容积率变更的,土地使用权人应在获得市城乡规划行政主管部门核发的变更后的容积率等规划设计条件后10个工作日内,将调整后的规划设计报市国土资源行政主管部门备案。
第九条 市规划主管部门出具变更后的规划设计条件自核发之日起六个月后自行失效。
土地使用权人应依据重新核发的规划设计条件,须于10个工作日内向市国土资源行政主管部门申请办理补交土地价款差额的有关手续。补交土地价款差额标准经市人民政府批准后,土地使用权人依此补交土地价款差额,签订国有建设用地使用权出让合同变更协议,办理土地变更登记手续。
属提高容积率的,土地使用权人应补交相应土地价款差额。土地使用权人不同意补交的,由市国土资源行政主管部门依法调整该出让国有建设用地或协商收回并给予补偿。
第十条 出让的国有建设用地在转让过程中,属转让方建设用地规划许可证中的容积率提高的,应先由转让方按规定补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议,市国土资源行政主管部门方可再办理提高容积率后的国有建设用地转让审批、土地变更登记手续。
属市城乡规划行政主管部门已为受让方核发提高容积率的建设用地规划许可证的,土地转让时,依法符合土地转让条件的,市国土资源行政主管部门仍按原容积率下的土地价格内涵依法办理国有建设用地转让手续,在受让方的国有土地使用证中标注原容积率等规划条件。市国土资源行政主管部门应限定受让方于10个工作日内申报办理补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议手续,并按下列不同情形分别处理:
(一)受让方按要求补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议的,市国土资源行政主管部门在受让方的国有土地使用证中再标注提高后的容积率等规划条件,核发国有土地使用证。受让方未按规定补交土地价款差额、未签订国有土地使用权出让合同变更协议的市城乡规划行政主管部门不得办理宗地建设用地规划工程报建审批手续。
(二)受让方撤回提高容积率申请不补交土地价款差额的,须经市城乡规划行政主管部门重新核发原容积率的建设用地规划许可证后,市国土资源行政主管部门方可核发国有土地使用证。
第十一条 对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高容积率的,原则上不再增收土地价款。国家、自治区另有规定的,从其规定。
第十二条 为鼓励集约节约利用土地,加快推进城市重要景观节点建设,提升城市形象,对中心城区超高层建设进行奖励。本办法实施之日起,属本办法规定经依法批准提高出让国有建设用地容积率的,土地价款差额按以下公式计算:
(一)提高后的容积率<2的,应补交的土地价款差额=提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×60%;
(二)提高后的容积率≥2且<4的,应补交的土地价款差额=提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×50%;
(三)提高后的容积率≥4且<6的,应补交的土地价款差额=提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×40%;
(四)提高后的容积率≥6的,应补交的土地价款差额=提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×30%。
以上楼面地价为依法批准提高容积率后经审定的该宗地楼面地价评估价格,其中土地估价基准日以向国土资源行政主管部门提交申请办理增容手续现时点为估价基准日。
为鼓励集约节约用地,对单体建筑高度超过100米的超高层建筑物可作为奖励面积,超过100米的部分建筑面积不计算容积率。
第十三条 原划拨土地提高容积率,仍保持划拨使用权方式不征收土地差价款;宗地不再符合《划拨用地目录》的,需先办理划拨土地使用权协议出让手续,取得出让使用权后,再按本办法规定办理提高容积率手续和补交土地差价款。
第十四条 为处理历史遗留问题,对其他涉及提高容积率的出让国有建设用地,按下列情况计收土地价款差额,楼面地价评估按本办法第十二条执行。
(一)建设项目于2001年4月30日前已竣工验收或已取得房屋产权证的,原则上不再增收土地价款;
(二)2001年4月30日前经批准提高容积率但至今未竣工验收或取得房屋产权证的,对应按本办法第十二条规定的标准下调20%计收土地价款差额;
(三)2001年4月30日后至2011年8月1日以前已审批同意提高项目规划容积率的,对应按本办法第十二条规定的标准下调20%;
(四)2011年8月1日至本办法实施前,市城乡规划行政主管部门已受理其提高容积率申请,并通过专家论证待报政府审批的,报经政府批准同意提高容积率后,按本办法第十二条规定的标准下调20%计收土地价款差额。
第十五条 本办法实施后,在已出让国有建设用地上擅自提高容积率进行建设的,由市城乡规划行政主管部门根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条处理,市国土资源行政主管部门视建设程度情况根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条进行处理。
第十六条 本办法实施后,已出让国有建设用地原已经市城乡规划行政主管部门批准提高容积率但未补交土地价款差额并办理有关手续的,应于60个工作日内到市国土资源管理部门补交土地价款差额,补办提高容积率有关手续。逾期不办理的,按本办法第十八条规定处理。
第十七条 土地使用权人擅自提高容积率未经处理或经批准提高容积率但并未办理补交土地价款差额、签订出让合同变更协议等手续的,市城乡规划、房产、国土等行政主管部门不得办理建设工程规划许可、报建、施工许可,项目竣工验收,房地产预售销售、转让、出租、抵押,核发分户土地证及房产证等有关手续。否则,对有关部门和个人追究渎职和国有资产流失的法律责任。
第十八条 土地使用权人拒不缴纳提高容积率土地价款差额、签订出让合同变更协议的,市国土资源行政主管部门按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)第十七条的规定,给予警告、罚款,直至无偿收回土地使用权的处罚,并停止其参加新的出让国有建设用地使用权的竞买。
土地使用权人为房地产企业的,房地产管理部门应将该土地使用权人违法建设行为记入房地产企业不良信用档案。
第十九条 国家、自治区另有新规定的,从其规定。
第二十条 市城乡规划行政主管部门应将土地使用权人国有建设用地容积率执行情况作为建设项目竣工验收的一项内容。没有市国土资源行政主管部门对容积率的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不得通过竣工验收。
第二十一条 本办法由市国土资源局、市住房和城乡建设委员会负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起实施,《防城港市国有建设用地容积率变更管理暂行办法》(防政发〔2008〕39号)同时废止。