加强法律监督，依法独立行使审判权

江西省吉水县人民法院：王志坚 王晓珍



[内容提要]：

当前司法不公和司法腐败的现象比较突出，虽然已经有一些有效的监督形式和具体的措施，但缺乏统一规范，还不完善。有的部门，特别是党政领导部门对司法审判权行使法律监督时不是依法进行，而是从本部门、本地区的利益出发，干扰法院依法独立行使审判权。笔者拟就以下几个问题作剖析以求共同探讨：1、司法审判权监督的现状及必要性；2、如何建立对司法审判权监督的体系。



[关 健 词]： 法律监督 独 立 审判权



对司法审判权行使法律监督，是指具有法定监督职责的部门或个人，在法治的框架内，依照法定程序和方法对法院和法官独立行使审判权所进行监察和督促。监督的实质包括谁监督、监督谁和监督什么三个方面，这三个方面构成统一完整的法律监督概念。法律监督的作用主要表现为对权利的制约平衡和对错误的及时纠正。
司法审判权法律监督的现状
当前对司法审判权监督体系主要包括外部对法院的监督和法院内部的监督。外部监督主要包括人民代表大会的监督、党的监督、行政机关的监督、检察机关的监督和社会舆论的监督。内部监督包括上级法院对下级法院的监督，本级法院院长、审判委员会对法官办理案件的监督。
审判权监督的缺陷
长期以来，法院被视作行政机关，法官等同于公务员，对法院和法官的监督除了法律明文规定的监督机制以外，在很大程度上沿袭了对行政机关和一般公务员监督的机制和手段，行政色彩浓厚，缺乏法官职业的针对性和有效性。
在人大监督方面表现在：一些地方人大对个案监督认识不统一，操作不规范，随意性较大，因而出现的问题也较多。如有的地方人大对个案监督动辄调卷审查，直接通知案件承办人去汇报案情，或者邀请法律专家和老司法工作者对个案监督的案件提出咨询、研讨，或者对正在审理的案件召开有律师参加的座谈会，对案件实体问题进行讨论；有的地方人大在评议法院工作时，要求法院将近几年来办的所有案件送去检查，提出个案监督，由法院答复；有的地方人大机关和人大代表不遵守全国人大关于行使监督的规定，变组织监督为个人监督，以人大或人大代表的身份为本人或亲属涉讼的案件以监督者形式干预人民法院的审判活动等等。
在党政领导监督方面表现在：有的地方和部门的领导片面地把执行法院生效判决与发展经济、维护稳定对立起来，为了保护本地区、本部门的局部利益，对涉及当地利益的案件以监督者的身份打招呼、定调子、批条子，要求法院对这些案件进行审查；有的地方和部门领导规定法院查询、冻结、划拨存款需要经其批准，规定不许法院受理或执行本地欠外地债款的案件，在法院查封、冻结企业财产或存款时，强令法院解封解冻。
在媒体监督方面表现在：有的媒体对一些尚未起诉到法院的案件过度渲染、罗列种种事实和情节，在有关领导和社会公众中造成很深的印象；有的媒体对法院正在审理或作出 裁判的案件，或进行夹叙夹议论式报道，或仅凭主观臆断便横加指责，给法院公正审判带来压力和影响；有的新闻记者往往有意无意地站到一方当事人的立场去，发表片面观点；还有个别新闻记者受一方当事人之邀，图一时之利，按照当事人的意图撰写不实之词，误导社会舆论；有的新闻单位在自己败诉后，利用掌握和控制的舆论工具发表言论，指责法院判决不公。
在检察机关监督方面表现在：滥用抗诉权，使抗诉案件大量上升，抗诉程序失范。增加当事人的诉累，加大法院诉讼消耗，浪费司法资源。
在法院内部监督方面表现在：法官编制较少，审判监督庭的人员配备不到位，个别法官在纠正本院裁判时，容易产生“自己跟自己过不去”、有损法院形象、不利单位内部团结，怕得罪人等思想；合议庭流于形式，其成员不全部到庭认真参审或不参加案件合议，使合议庭成员之间失去了制约；庭长、院长、审判委员会成员的回避制度不能发挥应有作用。
审判权监督缺陷产生的原因
人大监督的目的不明，方式欠妥。地方人大监督的实践大多是以纠正个案为目的。但人大没有力量也不具备足够的专业知识，更不应当将主要精力耗费在解决一些具体的案件上，而放弃讨论、决定重大事项职责。
各级党政领导“衙门”观念根深蒂固，且法院在人、财、物等方面还依靠这些部门或个人。
新闻媒体监督司法活动，尚无法律依据和统一规范，有的新闻单位片面理解新闻自由，没有摆正舆论监督者的位置。
检察机关对审判监督在制度设计上不合理：检察机关对法院的生效判决抗诉，其指导思想是“实事求是，有错必纠”，这与司法裁判的专有属性相冲突；其次检察机关对再审启动的公权化与当事人处分相冲突，违背了民事诉讼不告不理的原则，侵犯了当事人的处分权。法定的四种提起诉讼的情形过于笼统，不易操作，抗诉弹性极大容易导致检察机关抗诉权的滥用。
上下级法院之间在审判业务上还不是完全独立，仍存在领导与被领导关系。个别基层法院对审判监督工作重视不够，法院内部审判监督只注重实体，轻视程序。
完善对司法审判权法律监督的必要性
对审判权监督是遏制法官的腐败和提升法官修养的需要。
当前社会正处于转型时期，由于法律和制度的不健全，法律的空白大量存在，法律的发展空间很大，法官通过个人的审判活动，通过个案进行以权谋私、枉法裁判的空间和机会很多。通过对法官行使审判权进行监督，可以防止法官对审判权的滥用和违法违纪办案，促进法官适应职业需要，从而提升法官自身素质的修养，从源头上遏制滋生法官腐败的条件。
对审判权监督是维护司法权威的有力保障。
司法权威是党和国家权威的重要组成部分。维护司法权威，是贯彻依法治国基本方略的前提条件和关键环节，是实现全社会的公平和正义、全面建设小康社会的必然选择。《宪法》第一百二十六条规定：人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。实现独立审判，促进司法公正是我国司法制度改革追求的根本目标，独立审判是司法公正的保障，是司法公信力的需要，人民通常把法院当作社会正义的最后一道防线。然而，当前司法不公，司法腐败现象比较突出，群众意见比较大，法官在民众心中的形象不佳。不加强审判监督，难以扼制司法不公和司法腐败的漫延，司法权威乃至法治的权威就无法建立，依法治国，建设社会主义法治国家就会落空。
如何建立对司法审判权法律监督体系
对司法审判权法律监督的根本目的是预防和纠正法官违法审判和职业化的犯罪，确保公正与效率目标的实现。这就要求行使司法审判权法律监督必须是在法律和法规规定和允许的范围内对审判权行使监督制约，而不是人为的和随意的监督。监督与被监督本来就是一对矛盾，被监督者对待监督者的监督，又往往是监督能否有效发挥的重要因素。法院接受监督的最大思想障碍就是少数干警常常把监督与独立行使审判权对立起来。一听到不同意见，就觉得是对法院工作不够支持，一提个案监督就担心会干扰法院依法独立办案。为此，肖扬院长提出了一个富有哲理的监督“方程式”即“监督加强理解，监督就是支持，监督就是鼓励，监督就是鞭策”。这是对监督的高度概括。因此，我们要正确处理以下几个方面的关系：
要正确处理好人大监督与独立行使审判权的关系：人大监督法院的目的，是促进审判机制的完善和法官素质的提高，即通过监督发现问题，提出改进办法。人大对法院的监督（其监督职权只能由人大会议和常委会议集体行使）， 应在尊重法院独立行使审判权的前提下进行，在法院审理具体案件过程中不得发表有倾向性的意见，以免影响法院的裁判；在监督方式上，可以采取听取和审议法院工作报告、对法院提出询问和质询，组织特定问题调查委员会，罢免法官等形式。在对法院提出询问和质询，事项时一般应限于法院的违法乱纪行为、司法制度建设、司法政策方面的事项，不能干预法院对具体案件如何审理提出询问和质询，特别不能对正在审理过程中的个案提出询问和质询，如果发现某个案件确属错案，人大可以通过法定程序，启动法院的自我纠错机制，让法院自己认识到错案，自行纠正。
正确处理好坚持党的领导与独立行使审判权的关系：依法独立行使审判权与坚持党的领导是统一的、一致的，而不是对立的、矛盾的，独立行使审判权不是脱离党的领导，而是必须坚持党的领导。只有坚持党的领导，法院工作才能坚持正确的政治方向。党对法院的监督应通过政策对国家法律的运用进行指导。各级法院要坚定不移地把依法独立行使审判权同坚持党的领导统一起来，要自觉、主动接受党的领导，认真落实党对政法工作的部署和要求，主动向党委报告工作，争取党委对法院依法独立行使审判权的领导和支持。法院要正确处理领导过问的案件 或审判工作问题；对当地党委或党政领导同志从对整个工作负责的情况出发而过问所作出批示的案件，我们坚持以事实为依据，以法律为准绳的原则 依法作出公正裁判。对于其中重大的或疑难的案件，在作出裁判前，应主动向党委请示汇报，以便作好法律宣传、解释工作。有的案件比较复杂，领导根据某一方面反映的情况所发表的意见，可能有与法律不相符合的地方，我们应把案件的事实、适用的法律，主动向领导汇报清楚，相信会得到领导的理解和支持。对于个别领导出于对本地利益的考虑，制定了不符合法律的文件规定，影响法院审判工作正常开展的，我们也应当认真负责地向领导明确提出，以使不符合法律的文件、规定得到废止。
正确处理好新闻舆论监督与公正审判的关系：新闻舆论监督对审判活动进行监督，是促进人民法院改进工作，防止司法腐败的重要措施。在我国，新闻舆论与司法机关在追求公平正义的目的上是一致的，但由于新闻调查和开庭审判是两种性质不同的活动，看题的角度和遵循的原则都存在重大差别。我们应将公开审判原则落到实处，增强司法审判活动的透明度，为新闻舆论监督创造先决条件。在此前提下，新闻媒体也应该向民众发布和传播准确、真实的信息，而不能随意发布虚构、捏造或与事实不符的信息。江泽民同志曾指出：“新闻宣传工作要弘扬时代的主旋律，以正确的舆论引导人”。舆论对司法的监督也同样要遵循这一原则。舆论监督要坚持正确的导向，舆论监督需要“揭短”，对法院工作中存在的弊端和不足进行曝光和披露，但其监督和批评应当是善意的和建设性的。为防止舆论干预司法，侵害司法独立，危害司法公正，就必须为舆论监督设定一定的规则。（一）对进入审判阶段的案件，法官有权禁止媒体就本案进行带有倾向性的评论，以确保法官的中立立场，确保司法公正。（二）在有关新闻监督立法尚未出台的情况下，法院有权决定是否接受有关审判活动的采访及报道的方式。
正确处理检察机关抗诉与审判监督的关系：人民检察院组织法第五条规定：对人民法院的审判活动是否合法实行监督。第十七条规定，地方各级人民检察院对本级人民法院第一审案件的判决和裁定，认为有错误时，应当按照上诉程序提出抗诉。第十八条规定，最高人民检察院对于各级人民法院已经发生法律效力的判决和裁定，上级人民检察院对于下级人民法院已经发生法律效力的判决和裁定，如果发现确有错误，应当按照审判监督程序提出抗诉。这是国家赋予人民检察院的审判监督权，具有主导诉讼程序，救济私人利益，保障社会正义的权力。检察院可以主动依职权启动再审程序。但这种职权主义模式与现代法治精神相冲突，动摇了以意思自治、私权处分原则为基本内涵的民事诉讼的基础，而且在很大程度上构成了对当事人诉讼权利的妨害与侵犯。同时它违背了既判力理论，破坏了社会关系和平衡格局。因此应对检察院的再审启动权予以限制。检察院只对刑事、行政案件以及涉及国家利益和社会公共利益的民事案件有权提起抗诉，对一般的民事案件无权启动再审程序。
正确处理好审判权监督与完善法院内部制约机制的关系：为了确保司法公正，防止权力滥用，应加强法院内部制约机制，即以权力制约权力的监督机制，有效地防止和遏制审判权滥用现象发生，法官独立审判，不受行政机关、社会团体和个人干涉，还不受其他法官包括上级法官的干涉。要建立各负其责的审级制度，强化上下级法院各自依法独立行使审判权的作用。要加强法官独立，在基层法院取消审判委员会制度，这种审判形式违背了国际公认的诉讼的直接原则、言词原则和不间接原则。取消院长、庭长审批案件制度。院长、庭长是行政职务而非审判职务，只有当院长、庭长参加合议庭担任审判长或独任审判员审理案件时，才拥有审判职权，院长、庭长审批制度导致审与判脱离，很难保证案件质量。只有经终审的裁判在发现有新的证据（符合民事、行政诉讼证据规则中的规定 ）足以证明原裁判可能有错时，方可立案再审。
正确处理健全法官自律机制与审判权监督的关系：法院要实现其司法裁判职能，必须由作为个体的法官来动作，法官才是真正实现独立审判的主体，司法独立的抽象概念最终以法官独立的形态体现出来。法律监督体系实施的关键在于法定监督主体与法官群体相结合取得共识。只有法官群体提高职业素养，提高法律约束的觉悟，以及监督主体及时研究法院和法官面临的新形势、新特点，建立完善监督机制，将监督触角延伸到法官职务行为的全过程，法律监督体系的功能才能得到全面有效的实现。一名优秀的法官应具有：优秀的政治思想素质、突出的职业道德素质、高度的专业技能素质、相当的人文科技素质。法官能否公正办案，能否主持正义，主要取决于法官的政治素质。对法官来说，严格执法，公正裁判，通过审判工作自觉维护改革、发展、稳定大局，就是最大的政治，是政治素质的具体体现。突出的职业道德素质，包括要有良好的敬业精神，准确的角色定位，刚直廉洁的情操品格，优良的工作作风和职业良心。任何职业都需要敬业，对法官而言尤为重要。法官权威得以树立，司法公正得以实现，要求法官对自身地位、作用和责任的特殊性和重要性有足够 的认识。高度的专业技能素质，不仅要求熟悉法律原则、法律条文和立法精神，更要求通晓法律规定背后的法源、法理，拓宽理论视野，了解法学理论的研究动态，另一方面要求法官具备积极的实践精神和丰富的审判经验，具备一定的艺术修养，培养高雅的爱好，陶冶高尚的情操，应具有丰富的社会知识和社会经验，应掌握相当的常规科技知识。
要正确处理程序监督与实体监督的关系：当前，司法不公正最突出的问题是程序不公正。如法官单独接触一方当事人，没有管辖权的争管辖权，应当公开审判的没有真正公开，合议庭成员不参加庭审和评议等。实践中，审判监督任务主要是纠正已经发生法律效力的错误裁判，而对上述这些问题的监督非常薄弱。实际上，案件的实体不公正大多是由于程序不公正引起的。程序不公正的问题不解决，实体上的错案就会层出不穷。反过来又用不公正的程序去纠正“错案”，这种监督可能会形成恶性循环。从一定意义上讲，实体不公正是司法不公正的标，程序不公正是本，应当在治本上狠下功夫。一是提高办案的透明度，落实公开审判，将诉讼中的各种“关系”公开，相互告知对方事人，将审判工作完全置于“阳光”之下，杜绝“暗箱操作”和“幕后交易”。二是严格合议制度，健全回避制度。凡是合议庭成员不到庭的不得开庭，开庭和合议中不得中途离开。单独与一方当事人接触的法官应自行回避。
要正确处理发展和完善法院内部纪律约束机制与审判监督的关系：法院内部纪律约束机制作为法律监督的补充是非常必要的。作为内部纪律约束机制的建立，要适应法官职业的需要，真正起到对法官产生有效的约束作用，又要维护司法的威信和法官的清正。 （总字数：6150字）


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广东省深圳市人民政府


《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

（1996年9月20日深圳市人民政府令第52号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）

第一章　总 则

　　第一条　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。
　　第二条　《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
　　《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。
　　第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
　　《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。
　　第四条　开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。
　　业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。
　　第五条　住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。
　　住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。
　　第六条　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章　业主大会及管委会

　　第七条　区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。
　　第八条　第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
　　已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。
　　业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。
　　第九条　管委会委员实行差额选举。
　　管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。
　　第十条　管委会的日常事务由执行秘书负责处理。
　　设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。
　　管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。
　　第十一条　专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。
　　津贴可从管理服务费中支出。
　　第十二条　管委会委员的人数应为单数。
　　管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。
　　第十三条　管委会不得从事以营利为目的的经营活动。
　　第十四条　业主大会可以对业主公约进行修改补充。
　　经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。
　　第十五条　业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。
　　业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。

第三章　开发建设单位和物业管理公司

　　第十六条　未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。
　　第十七条　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
　　住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。
　　第十八条　从住宅区开始入住到管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：
　　（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；
　　（二）住宅区各类房屋清单；
　　（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；
　　（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；
　　（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；
　　（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。
　　在管委会成立之日起二个月内，前款资料应一并移交给管委会。
　　第十九条　住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。
　　开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。
　　由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。
　　第二十条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。
　　前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。
　　《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿。
　　第二十一条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。
　　物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数。
　　前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。
　　第二十二条　开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。
　　第二十三条　物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
　　第二十四条　委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。
　　市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。
　　第二十五条　市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

第四章　住宅区房屋及设施的使用与管理

　　第二十六条　住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。
　　物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。
　　部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。
　　第二十七条　凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。
　　前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。
　　第二十八条　业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。
　　第二十九条　住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。
　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。
　　住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。
　　第三十条　物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章　住宅区维修养护的范围与责任

　　第三十一条　住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）的维修责任人为业主。
　　自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。
　　自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。
　　业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。
　　第三十二条　房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内的全体业主。
　　共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
　　共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。
　　共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些屋或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。
　　第三十三条　房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）的维修责任人为毗连业主。
　　毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
　　毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
　　毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。
　　第三十四条　自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。
　　第三十五条　住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。
　　住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
　　上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。
　　重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。
　　第三十六条　住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。
　　前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。
　　有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

　
　　第六章　住宅区管理服务费

　　第三十七条　住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：
　　（一）部分商业用房租金；
　　（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；
　　（三）向业主收取管理服务费；
　　（四）住宅区的其他合法收入。
　　第三十八条　住宅区管理服务费的基本开支包括：
　　（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
　　（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；
　　（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
　　（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
　　（五）住宅区必要的社区文化活动费用。
　　管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。
　　第三十九条　向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。
　　物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。
　　第四十条　开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市场物价主管部门和市住宅主管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担，但不得因此而降低管理标准和服务水平。
　　开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。
　　区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。
　　第四十一条　住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。
　　第四十二条　住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字加盖公章后公布。
　　第四十三条　住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后7日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予以处理。

第七章　住宅区公用设施专用基金

　　第四十四条　开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。
　　第四十五条　专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出，增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。
　　管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。
　　第四十六条　专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。
　　区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章　住宅维修基金

　　第四十七条　住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。
　　《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。
　　第四十八条　市住宅主管部门应会同市场物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。
　　管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。
　　第四十九条　住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。
　　第五十条　住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。
　　第五十一条　住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

第九章　法律责任

　　第五十二条　未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可对其给予警告，并可处以2000元以上20000元以下的罚款。
　　第五十三条　区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集、并建议有关部门或机关追究主管人员和直接责任人员的行政责任。
　　第五十四条　管委会违反细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。
　　第五十五条　开发建设单位违反细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。
　　前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。
　　第五十六条　物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给予警告、限期改正，没收非法所得，并可处以2000元以上20000元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：
　　（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
　　（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支账目的；
　　（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；
　　（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。
　　第五十七条　对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。
　　物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。
　　第五十八条　违反本细则第二十八条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本细则第二十九条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关主管部门按规定进行处罚。
　　第六十条　在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章　附 则

　　第六十一条　深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。
　　第六十二条　市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制定有关住宅区物业管理行业标准、规划和技术规范。
　　第六十三条　本细则由市政府负责解释。
　　第六十四条　本细则自发布之日起施行。