广东省汕头市人民政府


印发汕头市中心城区国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法的通知

汕府〔2012〕98号


各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《汕头市中心城区国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》业经2012年7月2日汕头市人民政府第十三届12次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



汕头市人民政府
二○一二年七月十六日





汕头市中心城区国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法



　　第一条 为加强土地市场建设，完善土地供应制度，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《汕头经济特区现代产业用地使用权出让办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在本市中心城区范围内的国有建设用地使用权公开出让预申请（以下简称预申请）活动，适用本办法。
　　潮阳区、潮南区、澄海区和南澳县范围内的预申请活动参照本办法执行。
　　第三条 本办法所称预申请，是指境内外的法人、自然人或其他组织（以下简称预申请人）对宗地公开出让预申请公告中公布的地块提出用地意向，承诺全面接受公告提出的条件，并提出愿意支付的最低土地价格，土地行政主管部门根据本办法确定用地意向人，适时组织实施预申请地块公开出让活动的行为。
　　第四条 市土地行政主管部门负责金平区、龙湖区的预申请组织工作，市土地交易机构根据市土地行政主管部门的委托负责预申请的具体实施。
　　濠江区人民政府及其土地行政主管部门负责组织实施其辖区范围内的预申请工作，并接受市土地行政主管部门的业务指导和监督。
　　第五条 土地行政主管部门可以通过预申请了解市场需求后，组织宗地公开出让，也可以对年度公开出让计划公布的地块直接组织公开出让。
　　第六条 列入国有建设用地使用权供应计划、具备出让条件的国有建设用地，由土地行政主管部门会同规划、住建、发改等部门，根据供地进度安排、土地收储情况和具体地块的规划条件，提出拟实施预申请的地块，拟订预申请工作方案，报同级人民政府批准后实施。
　　预申请工作方案应当包括：宗地的位置、面积、用途、使用年限、主要规划条件、土地交易条件、预申请的最低申报价等内容。
　　第七条 预申请的最低申报价原则上由土地行政主管部门对拟实施预申请的地块组织评估后综合考虑市场条件等各方面因素提出，报同级人民政府批准确定。
　　市人民政府对实施预申请有特殊时间要求或其他特殊要求的，土地行政主管部门可综合市场情况和该地块的土地基准地价等因素提出预申请的最低申报价，报市人民政府批准确定。
　　第八条 经批准实施预申请的地块，土地行政主管部门应当委托土地交易机构通过中国土地市场网、土地行政主管部门网站、土地交易机构场所或报刊等公众媒体向社会发布宗地预申请公告，公告连续发布应不少于七个工作日。
　　第九条 预申请公告应当包括以下内容：
　　（一）宗地的位置、面积、用途、使用年限、主要规划条件、土地交易条件等；
　　（二）预申请人的资格要求及需提交的资料；
　　（三）预申请保证金缴交要求；
　　（四）接受申请的期限；
　　（五）土地交易机构的名称、地址和联系方式；
　　（六）其他需要公告的事项。
　　第十条 预申请接受申请时间自公告期届满之日截止。接受申请的期限届满，没有预申请人提出申请的，本次预申请活动终止。
　　第十一条 在接受申请期限内预申请人提出申请的，预申请工作按照以下程序进行：
　　（一）预申请人向土地交易机构提交申请资料和申请书；
　　（二）土地行政主管部门审核意向申请人的申请资料和申请书，并确定用地意向人；
　　（三）土地交易机构书面通知用地意向人及其他预申请人，用地意向人签署预申请确认书；
　　（四）用地意向人缴交预申请保证金；
　　（五）土地交易机构公示预申请结果；
　　（六）土地行政主管部门组织实施预申请地块的公开出让活动；
　　（七）用地意向人参加预申请土地的公开出让，并履行相关承诺。
　　第十二条 预申请人提出申请时，应当向土地交易机构提交以下资料：
　　（一）申请书，其中应当包括承诺全面接受公告提出条件，并提出支付的最低土地价格（按平方米计算）等内容；
　　（二）预申请人的身份证明；
　　（三）预申请公告规定的其他资料；
　　现代产业用地实施公开出让预申请的，应同时具备《汕头经济特区现代产业用地使用权出让办法》要求的资格条件并按规定提交相应申请资料。
　　第十三条 土地交易机构应当对预申请人提交的身份证明以及预申请公告规定的其他资料进行形式审查，资料齐备、填写规范的，予以受理；资料不齐备或填写不规范的，不予受理。
　　预申请人可对预申请公告中的地块向土地交易机构进行咨询或者提出建议，除法律法规规定禁止泄露的信息外，土地交易机构应给予解答。
　　第十四条 接受申请期限届满之日起三个工作日内，土地交易机构负责对受理的预申请人的申请材料进行初审后，报土地行政主管部门审核。
　　第十五条 土地行政主管部门应当在接受申请期限届满之日起十个工作日内完成预申请人申请材料的审核，审核结果以书面形式记录。
　　第十六条 用地预申请根据审核结果按以下办法处理：
　　（一）预申请人承诺支付最低土地价格未达到市政府确定的最低申报价或者存在本办法第十七条规定情形的，不接受其预申请，由土地交易机构通知预申请人；
　　（二）预申请人符合接受预申请条件，承诺支付最低土地价格虽达到市政府确定的最低申报价，但在所有受理的预申请人中承诺支付的土地价格不是最高的，不接受其承诺，由土地交易机构通知预申请人；
　　（三）预申请人符合接受预申请条件、承诺支付最低土地价格达到市政府确定最低申报价，且在所有受理的预申请人中承诺支付最低土地价格最高者，确定为用地意向人，由土地交易机构书面通知其对承诺进行确认。
　　第十七条 预申请人或其股东、法定代表人在中心城区有下列情形之一的，土地行政主管部门不接受其预申请：
　　（一）存在违反土地出让合同约定的行为（包括逾期欠缴土地出让价款、未按合同约定开工竣工等）；
　　（二）存在未处理或未动工的闲置土地；
　　（三）在最近一年内参加的公开出让预申请活动中存在违反本办法第十八条第一款、第十九条和第二十五条第二款规定的行为；
　　（四）其他法律法规规定禁止参与国有建设用地使用权公开出让预申请的情形。
　　第十八条 用地意向人应自接到土地交易机构书面通知之日起五个工作日内签署预申请确认书并提交土地交易机构。
　　预申请确认书应当明确用地意向人的承诺内容、承诺期限和不履行承诺应承担的责任和后果。
　　承诺期限原则上不少于三十日、不超过九十日。
　　第十九条 用地意向人应当在提交预申请确认书之日起三个工作日内向土地交易机构缴交不低于其承诺支付的最低土地价格百分之一（但不高于一千万元人民币）的预申请保证金。
　　外币预申请保证金限于境外用地意向人，并须汇入按国家外汇主管部门规定设置的专门外币保证金账户。外币保证金的处置方式，按有关规定办理。
　　第二十条 用地意向人未按规定时限签署、提交预申请确认书或者缴交预申请保证金的，取消其用地意向人的资格，土地行政主管部门依照本办法第十六条重新审核确定用地意向人。
　　第二十一条 用地意向人缴交预申请保证金后，土地交易机构应当将预申请结果在中国土地市场网、土地行政主管部门网站、土地交易机构场所或报刊等公众媒体上公示，但不公布用地意向人及其承诺支付的最低土地价格。
　　第二十二条 土地行政主管部门、土地交易机构及其工作人员在预申请地块公开出让确定竞得人（中标人）之前对用地意向人及其承诺支付的最低土地价格负有保密义务。
　　预申请结果公示时间不少于三个工作日。
　　第二十三条 预申请结果公示结束后，土地行政主管部门根据预申请情况拟定公开出让方案，报经同级人民政府批准后，启动土地公开出让程序。
　　第二十四条 接受预申请后土地行政主管部门不得变更土地使用条件、规划条件等土地交易条件，但该地块基本信息与事实不符确需变更的除外。
　　预申请地块的出让起始价原则上不高于用地意向人承诺支付的最低土地价格。
　　第二十五条 预申请地块公开出让公告发布后，土地交易机构应当及时通知用地意向人参加竞买（竞投）活动。
　　用地意向人应当按出让公告要求提交竞买（竞投）申请。用地意向人竞买（竞投）报价（投标价）应当不低于其承诺支付的最低土地价格。
　　预申请地块公开出让时，用地意向人以外的其他预申请人及经土地交易机构审核符合条件的法人、自然人和其他组织均可以参加竞买（竞投）活动。用地意向人在竞买（竞投）时不具有任何特殊权利。
　　第二十六条 用地意向人已缴交的预申请保证金及其产生的利息按以下情况处理：
　　（一）公开出让公告发布后，自动转为公开出让竞买（投标）保证金，利息按同期银行活期存款利率计算，但转为公开出让竞买（投标）保证金后不计息。预申请保证金转为公开出让竞买（投标）保证金后不足部分，用地意向人应当按出让公告、出让须知的要求补足。
　　（二）用地意向人未竞得预申请地块，且已完全履行预申请承诺、未发生违约行为的，土地交易机构应当自土地公开出让活动结束次日将预申请保证金退还用地意向人，利息按同期银行活期存款利率计算，但转为公开出让竞买（投标）保证金后不计息。
　　（三）用地意向人未按出让公告、出让须知要求参加竞买（竞投），或者未履行预申请承诺导致预申请地块未成交的，预申请保证金及其利息予以没收。
　　（四）在预申请确认书明确的承诺期限内，土地行政主管部门未组织预申请地块公开出让的，土地交易机构应当自承诺期限届满次日将预申请保证金退还用地意向人，利息按同期银行活期存款利率计算至承诺期届满之日。
　　第二十七条 用地意向人未按出让公告、出让须知要求参加竞买（竞投），或者未履行预申请承诺的，一年内不得参加中心城区范围内的国有建设用地使用权公开出让活动。
　　第二十八条 预申请人在预申请活动中因提供虚假文件、隐瞒事实、操纵、恶意串通等违法行为取得的国有建设用地使用权无效；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第二十九条 国家机关及其工作人员在预申请活动中泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊，或者以其他不正当手段排斥公平竞争的，依法追究其单位和责任人员的责任。
　　第三十条 本办法由市土地行政主管部门负责解释。
　　第三十一条 本办法自2012年7月19日起施行，有效期至2014年7月18日止。有效期届满，经评估认为需要继续施行的，根据评估情况重新修订。





一、农村80后所处的社会环境。
　　有这么一个群体，他们是第一批实行计划生育的群体即第一批的独生子女。他们在人们的关注中逐渐成熟，也都陆续有了自己的事业和家庭，并在当今社会中已扮演着中流砥柱的作用，让人们有一种有儿初长成的感觉。他们也是非常具有争议性的一个群体，他们有自己独特的气质，他们就是80后。而农村的80后青年，他们具备了80后身上所具有的勇于开拓、创新气质，也同时具有80后青年身上的浮躁，但却没有了先辈扎根农村的本领。这无疑使得他们成为了现今出外务工的生力军，为了生活，他们在中国各大城市努力地奋斗着，却始终无法扎根于他们的工作地。他们无法在大都市成立自己的家庭，也无暇经营自己的家庭和爱情。正是因为他们自身和社会的各个原因，使得他们的婚姻家庭不够牢靠。

　　二、农村80后离婚率高之成因分析。

　　笔者从在法院法庭办案的这几年中发现，除了在民政局登记离婚的外，到法院来离婚的农村80后青年占整个法庭离婚案件的80%以上。

　　刘某与艾某均为85后，双方于2007年经人介绍认识，并于同年登记结婚，2008年生育一子，生育小孩后，双方一起外出务工，最终因经济问题和性格差异，于2011、2012年两次闹上法庭，法院在处理该起纠纷时，男、女双方家庭相互对骂，互不相让，并争夺小孩抚养权。刘某与黄某双方均系85后，2009年经人介绍认识，2010年办理结婚登记并于同年生育一子，婚后，双方仍以父母补贴为主，并自己做点小工维系生活。因家庭琐事和性格差异，2011年双方便开始分居生活，最终因双方互不沟通而闹上法庭。处理该起纠纷时，双方对于离婚并无意见，只是双方都不愿意直接抚养小孩，怕影响以后生活。综观这些农村80后离婚案件，分析离婚的原因，主要有以下几个方面：一是婚前基础较差。处在农村的80后青年结婚大多都是通过媒人介绍，认识没几天，给付彩礼后即在一起共同生活。二是经济基础较差，常入不敷出。现今农村80后青年大多都不善于农活，以在外务工为主要谋生手段，工作状态不稳定，经济收入来源也不稳定。有些甚至结婚几年都无共同财产。他们所赚取的钱大多都够自己开销，小孩抚养很多都是由大人补贴，在遇到家庭生活开支等琐事时，常因经济问题发生争吵。三是心气浮躁，过度追求精神上的“爱情”，遇到问题时双方缺乏有效沟通和忍让。首先，在农村80后青年成长的过程中，结婚自由与离婚自由的观念已经对他们影响深远，他们对自己的婚姻生活质量要求更高。他们认为婚姻是两性情神的完美结合，因此，在结婚后遇到生活琐碎问题逐渐消磨掉他们的“爱情”时，他们考虑的更多的是双方的现今感情状态。其次，农村的80后青年是第一批实行计划生育的一代，他们大多都是在父母的庇护中成长，父母都是以他们为中心，以至于他们长大有了自己的家庭并在遇到家庭矛盾时，仍是以自我为中心，无法站在家庭角度出发或是为了小孩容忍。最后，农村80后在外务工，在面对具大的社会诱惑和整个大环境的浮躁气氛影响下，他们无法沉着下来，而是人浮于事，一山看着一山高。四是婚后沟通比较少。现今农村80后青年夫妻双方成婚后，在家务农的都比较少，而是结婚和生育小孩后，小孩给父母带，双方都在外务工，有些甚至在不同的地方务工。这使得他们婚后没有很多的时间去沟通，去为家庭做共同的经营。他们依然像未结婚时一样，各自以能为自己过得更好为限度。在遇到家庭负担和矛盾时，甚至婚后条件不如婚前时，他们不会相互沟通解决家庭问题，而是相互抱怨。五是依赖家庭比较严重，父母干预双方夫妻生活情况比较严重。因现今的农村80后青年很多都是在父母的宠爱中长大，在遇到家庭矛盾是，双方不是去沟通理解，而仍是以自己的父母为“靠山”相互不让，由于双方父母都占在自己子女的角度上看问题，这样就把夫妻矛盾上升为两个大家庭的矛盾，把矛盾升级化了。

　　三、法院在处理80后离婚时所面临的问题。

　　在处理农村80后离婚案件时常存在以下几个问题；一是子女抚养问题难解决。首先，80后青年离婚时，他们的小孩年纪比较小，需要继续抚养的时间较长，需要支付的抚养费金额一次性付清要比较多，这使得案件调处起来难度比较大。这类案件如果是判决的话，抚养小孩一方，接照判决书申请抚养费难以得到执行。其次，大多数80后青年所生育小孩都是由一方的父母抚养，在离婚面对子女抚养时，常出现青年的父母争夺小孩现象，这也加大法院工作的难度。最后，因双方离婚后，年纪都比较年轻，都想再组建家庭，离婚时子女抚养相互推诿的现象也不在其数。二是因双方依赖父母程度比较高，案件审理时，双方家庭干预较严重，一起案件在审理时，双方当事人争吵更少，但双方父母吵得不可开交，由于他们在其中做反面工作，也更大程度上影响了法院对双方当事人案件的处理。

北安市人民法院 安丽佳