宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令

第 3 号


《银川市公共租赁住房管理办法》已经2012年5月9日市人民政府第99次常务会议审议通过，现予公布，自2012年6月15日起施行。



银川市市长：

二O一二年五月十二日




银川市公共租赁住房管理办法



第一章 总 则
第一条 为了完善住房保障体系，规范公共租赁住房管理，根据国家法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于公共租赁住房规划、建设、配租、管理及监督。
第三条 本办法所称公共租赁住房是指政府投资建设，或者政府提供政策支持，由企事业单位及其他组织投资建设，限定建筑套型面积和租金标准，面向市辖三区符合条件的城镇住房困难家庭、外来务工和创业人员，实行有限期承租的保障性住房。
第四条 市住房保障局是本市公共租赁住房管理的主管部门，其所属的市住房保障中心负责公共租赁住房管理的具体工作。
市辖三区人民政府、市发展改革、财政、国资、规划、国土、民政、人力资源和社会保障、公安等部门按照各自职责，做好公共租赁住房的建设、管理和监督工作。
第五条 公共租赁住房的建设管理应当遵循政府主导、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管的原则。

第二章 房源筹集
第六条 公共租赁住房通过以下方式筹集：
（一）政府直接出资新建、改建和收购；
（二）普通商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设；
（三）企事业单位及其他组织利用自有土地集中建设的公寓、宿舍；
（四）廉租住房、经济适用住房、直管公房按规定程序转换；
（五）受赠及其他渠道筹集。
第七条 公共租赁住房应当符合城市总体规划、土地利用总体规划、住房保障规划和年度建设计划。
第八条 政府投资建设的公共租赁住房用地实行划拨供应。
其他投资主体投资建设公共租赁住房的，建设用地可以采用出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，取得土地前应将所建公共租赁住房的套型结构、建设标准、设施条件、租赁对象和租金水平等作为土地供应的前置条件。
需要建设公共租赁住房的单位应当向市发展改革和住房保障部门提出建设申请，经批准后方可实施。
第九条 公共租赁住房产权类型登记为“公共租赁住房”，投资者权益可依法转让，但不得改变住房性质和用途。
第十条 新建公共租赁住房成套住房建筑面积不超过六十平方米，具备基本入住条件和使用功能。
新建公共租赁住房是集体宿舍的，人均住房建筑面积不得低于六平方米。
第三章　租赁对象和条件
第十一条 公共租赁住房实行分类保障，由政府统一管理。
由政府投资筹集的公共租赁住房，重点保障城镇中等偏下收入住房困难家庭，兼顾外来务工和创业人员。
第十二条 申请公共租赁住房，以家庭为申请单位的，应当确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人；单身人士申请的，本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租一套公共租赁住房。
已取得廉租住房、购买经济适用住房等住房保障资格，尚在轮候期的家庭或个人可申请调整为公共租赁住房保障。
第十三条 市辖三区具有城镇户籍的住房困难家庭或单身人士申请公共租赁住房应当符合下列条件：
（一）户籍满两年；
（二）人均收入低于上年度城镇人均可支配收入水平；
（三）人均住房建筑面积低于十五平方米。
申请人未婚的，应当在本市无自有住房或者其父母住房建筑面积低于六十平方米。
第十四条 来银务工、创业人员家庭或年满十八周岁的个人，申请公共租赁住房应当符合下列条件：
（一）申请人或申请人家庭在本市范围内无住房；
（二）申请人连续缴纳社会保险两年以上或累计缴纳社会保险三年以上；
（三）申请人已与用人单位签订劳动合同，或依法登记注册。
第十五条　本市引进的人才在本市获得省部级及以上劳模、英模和荣立三等功及以上或因公致残的转业、退伍军人等住房困难家庭或个人，申请公共租赁住房不受收入限制。
第十六条有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：
(一)申请之日前五年内有房产转让行为的；
(二)已享受其它住房保障且未退出的。
第十七条 符合本办法第十三、十四条规定的申请人，应填报《银川市低收入住房困难家庭住房保障登记审核表》，并提交以下材料：
（一）身份证、户口簿、居住证、计划生育、婚姻关系证明；
（二）工资收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；
（三）住房情况证明；
（四）其他需要提供的材料。
第十八条 申请租赁公共租赁住房按以下程序办理：
（一）申请人向户籍所在地或居住证申领地乡镇人民政府或者街道办事处提出申请，并提供本办法第十七条规定的材料；
（二）乡镇人民政府或者街道办事处应当自收到申请书之日起二十个工作日内审核完毕，并将符合条件的申请人名单在申请人户口所在地社区公示，公示时间为十日。公示期满无异议的，由乡镇人民政府或者街道办事处转辖区民政部门审核；
（三）民政部门在五个工作日内签署审核意见，报市住房保障行政主管部门审批；
（四）市住房保障主管部门应当自收到有关申请材料之日起二十个工作日内审核完毕，对符合条件的，在报纸、政府网站等媒介公示，公示时间为十日。公示期满无异议的，发给《银川市住房保障证》。
第十九条 公共租赁住房配租实行轮候制度，配租方案依据申请的时间段、房屋地点和相对应的户型面积确定。
第二十条　企事业单位及其他组织自建的公共租赁住房在向本单位符合条件的家庭或者个人配租后有剩余房源的，应当向本单位以外取得《银川市住房保障证》的家庭或者个人出租。
第二十一条　符合承租条件的家庭成员中含有优抚对象、六十五周岁以上老人、残疾人员、患重大疾病人员及符合本办法第十五条规定的，可优先轮候分配公共租赁住房。
第二十二条 除不可抗力外，获得承租公共租赁住房资格的申请人有下列情形之一的，视同放弃承租资格，两年内不得再次申请：
（一）未在规定的时间、地点参加选房的；
（二）放弃选定住房的；
（三）未在规定时间内签订租赁合同的；
（四）签订租赁合同后放弃租房的；
（五）其他无正当理由放弃承租资格的情形。

第四章 租赁管理与退出
第二十三条　承租公共租赁住房应当签订书面租赁合同。租赁合同应当载明当事人基本情况、租金标准、租赁期限、租赁保证金、双方权利义务及违约责任等。
租赁保证金标准由市住房保障行政主管部门根据普通商品房市场租金水平确定。租赁保证金由市住房保障中心专户存储，按照同期银行一年定期存款利率为承租人计息，未满一年的，按照同期银行活期存款利率计息。承租人腾退住房时，按合同约定退还保证金本息。
第二十四条 公共租赁住房承租人初次承租期不超过三年。租期届满，需继续承租的，应当在租赁合同期限届满前三个月申请续租，经审核符合条件的可以续签租赁合同，续租期限不超过两年；不符合条件的，承租人应当主动腾退住房。
第二十五条 公共租赁住房租金标准按照低于市场租金高于廉租住房租金标准，由市物价部门会同住房保障主管部门制定，并实行动态调整，每两年向社会公布一次。
第二十六条 政府投资建设的公共租赁住房，租赁收入全额上缴国库，纳入财政预算，实行收支两条线管理，公共租赁住房的维护、管理等费用由市级财政予以核拨。
第二十七条 承租人使用公共租赁住房发生的水、电、气、热、通讯、有线电视、物业管理等费用由承租人承担。
第二十八条 承租公共租赁住房的家庭不得擅自对住房进行二次装修，不得改变原有使用功能和内部结构。
第二十九条 企事业单位及其他组织自建的公共租赁住房，应当将房屋使用、租赁情况报市住房保障中心备案。
第三十条 承租人不再符合公共租赁住房保障条件时，应当及时向市住房保障中心报告并主动退出承租的公共租赁住房。
第三十一条 市住房保障中心应当每年对公共租赁住房承租人的租赁资格复核一次，在复核中发现承租人不再符合承租公共租赁住房资格，包括承租人在承租公共租赁住房期间购买、受赠、继承其他住房，致人均住房建筑面积高于规定条件，家庭人均收入高于规定条件的，应当解除租赁合同并收回住房。
具体复核办法由市住房保障主管部门制定。
第三十二条 合同期满或终止租赁合同的，承租人应当退出承租的公共租赁住房，拒不退出的，按合同约定处理；退出确有特殊困难的，给予三个月的过渡期限。
第三十三条 政府征收、征用公共租赁住房或者因不可抗力情形致使住房无法继续出租的，租赁合同终止，市住房保障主管部门优先另行安排配租。

第五章 法律责任
第三十四条 有下列行为之一的，由市住房保障行政主管部门记入住房保障信用档案，解除租赁合同并收回住房，承租人在五年内不得再次申请住房保障：
（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；
（二）将承租住房转借、转租或无正当理由连续空置三个月以上的；
（三）擅自改变承租住房居住用途、原有使用功能、内部结构和配套设施的；
（四）欠缴租金或其它应由承租人承担费用累计三个月以上的；
（五）在公共租赁住房中从事违法活动的；
（六）违反租赁合同约定或法律、法规规定的其他情况。
第三十五条 企事业单位及其他组织将自建的公共租赁住房向不符合条件的家庭或个人出租的，由市住房保障主管部门责令限期整改，逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下的罚款。
第三十六条 企事业单位及其他组织改变自建的公共租赁住房使用性质，从事经营活动的，由市住房保障主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
第三十七条 相关行政机关的工作人员，在公共租赁住房管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十八条 本办法自2012 年6月15日起施行。




浅析英美法系的经济胁迫制度
——兼论我国《合同法》建立经济胁迫制度的必要性

费亚芹 樊晓周


摘要：在《合同法》中, 胁迫是影响合同效力的主要因素之一,各国都普遍认可这一事实。但是对于胁迫的具体类型，各国的法律规定有别，在英美法系国家，除了人身胁迫、货物胁迫之外，还有经济胁迫，而我国现行法律体系中无关于此制度的规定。然而在法律实践中,合同一方当事人经常会利用自己的经济优势对对方进行胁迫，使对方违背其真实的意思表示而与之签订合同。所以,有必要对经济胁迫制度的涵义、历史沿革、认定与后果等进行介绍,进而探讨在我国建立经济胁迫制度的意义。
关键词：经济胁迫；英美法系；衡平法

各国合同法都把当事人意思表示真实作为合同有效成立的要件。意思表示不真实或有瑕疵,就会影响合同的效力。一般情况下,胁迫是导致合同可撤销、可变更的因素之一。胁迫一般包括人身胁迫、货物胁迫，而英美法系国家把经济胁迫也作为胁迫的一种类型，作为影响合同效力的原因之一。我国1999年修订实施的《合同法》没有经济胁迫的相关规定。然而在现今相对文明及法治的社会中，民商事活动中以暴力胁迫和货物胁迫订约的例子越来越少，当前订约中出现的胁迫绝大多数都是经济胁迫，笔者认为,经济胁迫制度有其独特的功能和价值。本文仅就英美法系中的经济胁迫做一粗浅探讨。

一、 经济胁迫制度的概念及其历史沿革
所谓经济胁迫(Economic Duress) ,是指合同的一方当事人在订立合同时, 滥用其优势地位以及相对方的需要，以暴力强迫以外的方式迫使合同相对方接受合同条件,致使受到胁迫的合同另一方当事人未能按照其真实的意愿决定是否订立合同以及怎样订立合同的情形。从经济损失的角度比较，经济胁迫的后果往往比一般胁迫的后果严重。
经济胁迫制度是由普通法(Law of Common)发展而来。最初英美普通法在契约方面有一个相当粗糙而没有充分发展的承诺瑕疵理论,其中关于胁迫的概念,是狭义的，仅指一些相当极端的肉体上的胁迫,即仅限于一方向另一方施加暴力、监禁或者恐吓施加暴力、监禁，另外，《牛津法律大辞典》给胁迫的定义为：“使用暴力或以暴力相威胁以强迫或实际上正在强迫他人实施某种特定行为。”[1]从上述对胁迫的界定上可以看出，早期的胁迫概念中不包括精神上的强制，即对于经济胁迫、精神胁迫、道义胁迫以及其他性质的胁迫等使用非暴力的方法,诱使对方缔结合同的情形,则不能引用强暴胁迫得到救济。
随着经济交往活动的频繁以及社会文明的进一步发展，民商事活动中以暴力胁迫订约的情况越来越少，胁迫的类型也随之发生变化，呈现出多样性。为了维持市场秩序、彰显公平正义，普通法在发展过程逐步扩大了胁迫的范围。到了18世纪，普通法通过判例确立的原则，将胁迫的内涵扩充至“货物胁迫（Duress of Goods），货物胁迫表现为对受害方的财产不当的留滞，即一方威胁扣押或拒绝提供另一方依合同有权享有的东西，另一方除了答应前者的要求外别无合理的选择余地。
随着市场经济的发展，一方面，契约自由原则逐渐衰落；另一方面，定式合同大量出现，由此，出现了合同当事一方滥用其优势地位以及相对方的需要，以暴力强迫以外的方式迫使合同相对方接受合同条件的情形，也就是今天被英美法系国家广泛接受的“经济胁迫”（economic duress），经济胁迫也被称为“商业强制”（business compulsion），这种形式的胁迫严重破坏了正常的市场交易秩序，危害了交易安全，与现代市场经济理念背道而驰。经济胁迫问题逐渐引起人们的重视，越来越多的人开始关注，今天，在英美法系国家，经济胁迫已成为重要问题并形成了固定的判例规则。
综上，在普通法上，胁迫的含义从起初仅指对人身的胁迫，后扩展到货物胁迫，最后纳入了经济胁迫。

二、 对经济胁迫的认定及其后果
近二十年来，经济胁迫逐渐发展为一项独立的普通法规则。根据普通法规则，构成经济胁迫必须符合两项要件：　
(1)必须存在某种压制或支配了受害方当事人意志的经济事实，并因此破坏了当事人之间的协议性质；
(2)这种压力必须是不合法的，甚至是违法的。“英国的Scarman勋爵对此的分析是：胁迫的非法性具有以下两点要素：1.足以强迫改变受害方意愿的胁迫行为；2.胁迫行为本身具有非法性。香港的杨良宜先生在此基础上，又加了一条,即被胁迫方除了屈从同意，别无其他合理的选择。”[2]
根据现有判例规则，经济胁迫的形式主要包括：（1）直接施加经济压力；（２）以口头形式威胁将要施加压力；（３）以违约、或不履约相威胁；[3]（４）债务人以不偿付威胁债权人同意以小笔款项了结大笔债务；[4]（5）以解约、停工给对方造成损失等其他方式相威胁，此项典型案例是：在1983年宇宙卫士海运股份公司诉国际运输工人联合会案中，原告是利比里亚一海运公司，其公司全部股东均住在美国，该公司的宇宙卫士号货船(悬挂利比里亚国旗)从利比里亚载物准时运达英国明福特哈温港。该船船员主要为亚洲人，由于他们的工资水平按照国际运输工人联合会的规定过低，故该联合会号召工人拒绝为该船卸货，使之不能离港。该联合会声明，除非原告公司捐助80万美元作为海员国际福利基金，否则不予卸货，原告公司被迫给付捐款后起诉追偿。法庭裁定，这一支付是在经济胁迫下做出的；并且按照有关工业法规，此类给付要求也并不合法；故原告有权追回付款。[5]
应该注意的是，在某些情况下虽然存在经济压力，但施加压力的当事人并没有迫使对方接受明显对其不利的合同，或者这一经济压力并未影响对方当事人自主订约的平等地位，则不构成经济胁迫。例如英国上议院在1980年鲍昂诉楼裕隆案的裁定中指出：经济胁迫虽可以导致合同无效，但如果所涉经济压力没有压制对方当事人的订约地位，迫使其接受明显不利的合同，则不构成经济胁迫。本案所涉经济压力没有达到这样的程度，故应视为合同有效。[6]

三、 我国现行法律中对胁迫的若干规定
我国现行法中，涉及胁迫的相关规定主要有：
较早时期即1986年的《民法通则》第58条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为归于无效”。1999年的《合同法》对上述行为的效力进行了区分，以可变更、可撤销为原则，以无效为例外。
1988年的最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见中,第96条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方做出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫作为。”全国人大法工委编写的《合同法释义》中，在此基础上，将胁迫的概念定义为“行为人以将要发生的损害或者以直接实施损害相威胁使对方当事人产生恐惧而与之订立合同。”
1999年《合同法》第54条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。”
根据特别法优于一般法的法律适用原则，1999年的合同法是实践中法律适用的依据。本法中规定，胁迫是使合同可撤销或者可变更的因素之一，结合最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见的规定，胁迫指以将来要发生的损害或以直接施加危害相威胁，使对方产生恐惧并因此而订立的合同，一般被认为包括两种情况，即以要发生的危害相威胁，指以生命、身体、财产、名誉、自由、健康、信用等损害；另一种情况是胁迫者以直接面临的损害相威胁，胁迫者通过对对方当事人或家属实施关于不法行为造成损害而迫使对方订立合同。
对比英美法系国家关于胁迫制度的规定，可以发现，我国与英美法系国家关于胁迫的规定有一定的交叉，对人身胁迫、货物胁迫的规定基本相似，但是关于经济胁迫的规定是我国合同法所没有的。

四、 我国《合同法》建立经济胁迫制度的必要性分析
从目前已有的法律规定来看，我国并未对胁迫进行完整的法律上的定义，甚至并未区分胁迫的类型，更没有在法律中引入经济胁迫的概念。然而目前,经济胁迫现象在经济生活中大量存在，经济胁迫制度不仅为英美法系国家广泛运用,而且也开始为大陆法系国家吸收和借鉴。同时，经济胁迫所针对的问题在我国现行的法律体系框架内很难能够得到有效的救济。虽然有胁迫制度,但没有包含经济胁迫这一类型,虽然在我国《民法通则》中，存在着诚实信用等弹性条款,但很难解决经济胁迫这类问题。
改革开放至今，中国的经济已经逐步转型为市场经济。在现代市场经济条件下，不同的国家所面对的诸多社会问题，包括法律问题在内，往往具有相似性，这在司法领域显得尤为突出。法律是社会科学的一个分支，作为一门科学，其任务在于揭示那些带有规律性的东西，而法律的原理、原则和规则，正是对这些规律的解释、概括和归纳。今天，当人们着手去解决许许多多已经被法律发展相对完善的国家面对过、解决了的问题时，当人们可以从他们的法律文库中找到可供借鉴的并且能够帮助我们揭开问题之疑团的钥匙时，应该主动“拿来”，为我所用，而没有理由把其中的合理成分拒之门外。
通过以上分析，作者认为,我国《合同法》完全有必要建立经济胁迫制度。具体的建立该项制度的途径，一方面考虑到合同法不能因为缺失这一项制度而被废止，但是如果对其进行修改的话，又为期太长；另一方面，由于该制度的缺失，当事人的正当权益无法及时得到保护，法律的所追求的实质正义难以得到真正的实现，因此，可以暂时以司法解释的方式扩大解释“胁迫”的法律含义，赋予经济胁迫以法律地位，进而形成普通暴力胁迫、货物胁迫以及经济胁迫三大胁迫并行的格局。通过一段时间的实践，在积累一定的司法实践经验之时，再以修改合同法的方式把它纳入到合同法的体系之中。经济胁迫制度有利于保护受经济压力的弱势当事人,实现合同交易中的公平与正义，是现代市场经济体制下不可缺失的制度。

注释：
[1] [英]戴维•M•沃克.牛津法律大辞典[M],北京:光明日报出版社,1989.276
[2] 杨良宜著《国际商务游戏规则——英国合同法》中国政法大学出版社,第217页
[3] 参见1904年鲁克斯诉巴纳德案,上诉法院判例集,第1129页
[4] 参见1966午D与C建筑股份公司诉利斯案，王座庭判例集2集第617页
[5] 参见1983宇宙卫士海运股份公司诉国际运输工人联合会案，上诉法院判例集1集,第366页
[6] 参见1980年鲍昂诉楼裕隆案，上诉法院判例集第614页
参考文献：
[1] 王忻,租赁市场中的经济胁迫分析,上海房地2005年第3期
[2] 王贵仁著,《浅谈合同法中的撤销权》，辽宁公安司法管理干部学院学报，第2000年,第7期
[3]中国内地与香港的合同效力制度比较研究,贺晓翊
[4]袁雪,浅析英美法系的不正当影响制度,学术交流,2005年第6期