相较于一般债权，抵押权等担保物权当然享有优先受偿的权利，这也是从物权制度上体现物权优于债权的应有之义，而建设工程价款受偿权从法律属性上讲也是债权，由于法律的明文规定从而赋予了它不同于一般债权的性质，成为一种法定优先权，也从而获得了优先于抵押权等担保物权的受偿顺序。
从我国建设工程价款优先受偿权出台的法理上讲，一是符合国际建筑领域的惯例，二者也符合我国建筑市场的发展现状，即为最大程度保护建筑企业及建筑工人群体的基本生存而设。众所周知，在竞争激烈的建筑市场上，建筑企业作为承包人处于合同弱势地位，缺乏合同议价权，而建设项目本身往往耗资巨大，为拿下项目，承包人又往往被要求垫资承包，这就给承包人带来巨大的资金压力，一旦发包人拖延、克扣或以种种理由延迟支付工程款，就可能给承包人带来灭顶之灾。对代表广大农民工群体的建筑工人来讲，一旦承包人资金周转困难甚至濒临破产，无法按时支付农民工工资，则建筑工人及其整个家庭的基本生存就会出现问题，将带来严重的社会问题。因此，法律规定建设工程价款优先受偿权是对建筑企业和建筑工人基本生存权与银行等其它以盈利为目的抵押贷款等权利的债权人之间的合理平衡，恰恰体现了法律的公平和正义。
合同法及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中建设工程价款优先受偿做了明确规定和解释：首先，必须以发包人未按约定支付工程款为前提（发包人的行为已构成违约），承包人应同时履行催告程序，发包人经催告在合理期限内逾期仍不支付（包括拒不支付、拖延支付或者仅部分支付等情形），承包人才可以自施工合同约定竣工之日或者实际竣工之日起六个月内与发包人就该工程协商折价或向法院申请主张建设工程优先受偿权。下面就该规定适用过程中常出现几类争议问题分类阐述：
一、建设工程优先受偿权的行使对象和主体范围：
1、 建设工程优先受偿权中所指向的“建设工程”的范围问题。
《合同法》第二百六十九条规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，《建筑工程质量管理条例》第二条规定，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。而建设工程又同时存在新建、改建或扩建等多种情况。
显然，勘察、设计等建设项目前期单项承包合同并不属于建设工程优先受偿权所指的“建设工程”范围之内，因在此类合同标的额相对较小，且合同履行期限内建设工程尚未开工或尚不存在实体，合同标的一般代表的是一种智力成果，对此谈建设工程优先受偿权无任何实质意义，也有违法律明确规定建设工程优先受偿权的根本出发点。
在建设项目未实施总承包的情况下，可能存在土木（基建、桩基）工程专项承包、设备安装工程专项承包或者装修工程专项承包等，对类似专项工程，我们认为建设工程优先受偿权是可以适用的，因就建设工程优先受偿权保护的客体而言，此类工程与主体建设工程的承包方并无本质区别，相关施工企业、建筑工人的利益均属建设工程优先受偿权应当保护的范围，但适用范围应仅限于合同约定的工程范围，超过合同约定范围外的工程折价或拍卖价款不得主张优先受偿权。这点最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》也已明确。
有别于新建工程项目的实体完整性，改建或扩建工程项目可能存在附属、不可分割性，因此类似项目进行折价、拍卖处置时，是否能够适用建设工程优先受偿权，在实践中存在诸多争议，笔者认为，此类问题根本争议不在于是否应当适用建设工程优先受偿权的问题，而是工程项目如何处置的争议，同样，从保护施工企业、建筑工人利益的角度而言，与前述专项工程承包方一样，仍然可以适用建设工程优先受偿权。
对于承包人承接的多个工程项目，承包人只能就发包方逾期不支付工程款的项目主张建设工程优先受偿权，对承接的发包方的其它工程，承包方无权主张。
2、 有权主张建设工程优先受偿权的“承包人”的主体范围。
在建设工程存在分包的情况下，专项工程的（发包方同意或发包方指定）分包方，及在违法转包的情况下的实际施工人能否主张建设工程优先受偿权，法律并未做明确规定，司法实践中，法院一般也大多予以认可，但对于实际施工人而言，只能在发包方应付未付的工程款范围内，主张建设工程价款优先受偿权。
3、哪些工程不适用于建设工程优先受偿权？
为公共利益而建设的道路、桥梁、教育、学校、政府机关等公益性质的建设工程项目，承包人不得主张建设工程价款优先受偿权。
二、建设工程价款优先受偿权的六个月行使期限问题：
1、该期限性质为不变期间，不同于诉讼时效，不存在中止、中断问题，也
不得通过合同约定予以延长或缩短，但因该权利性质上仍属于财产性权利，承包人当然有权放弃。而实践当中，处于强势地位的发包人一般在合同中会要求承包方放弃建设工程价款优先受偿权。对承包人来讲，在该六个月期限内，发包方不同意折价的情况下，承包人应当及时向法院申请行使优先权，以免超过法定时效，沦为一般债权。
2、对于六个月期限的起算时间问题，一直是诉讼争议的焦点，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，这里有两个起算标准：一是合同约定的竣工之日；二、实际竣工之日。前者实践中比较好操作，不管是发包人原因、承包人原因，导致该工程未如期竣工或通过竣工验收，只要合同约定了竣工日期，承包人均可按期起算和主张优先受偿权。后者在实践中争议较大，尤其是对超过合同约定的竣工之日六个月，且发承包方对实际竣工日期有争议的情况下。对此，应当依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
三、建设工程价款优先受偿权的受偿范围：
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
从该规定可看出，优先受偿权保护的是承包人的基本利益即实际损失和已发生费用，而不包括违约损失和可得利益、利润损失，法律侧重保护的基本利益和生存权益优先，如果过度保护而将违约等损失包括在内，将无疑造成对其它债权人的不公平。
这里最主要的争议，是承包人的垫资款问题，最高院前述司法解释中并未明确垫资款应否作为优先受偿的范围，而《江苏省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》明确将垫资款等实际支出费用划入优先受偿范围内。对此，笔者的理解，这二者并不矛盾，这里的垫资款仍然是指实际发生的费用，但对垫资发生的费用约定的利息或者违约金则不属于优先受偿的范围，如果发包方因启动项目以垫资名义向承包方的实际借款则属于一般债权，不属于法定优先受偿范围。
四、建设工程价款有限受偿权的法定除外情形：
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里涉及到以下几个问题：
天津市建筑市场管理条例
天津市人大常委会
天津市建筑市场管理条例
（2002年7月18日天津市第十三届人民
代表大会常务委员会第三十四次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了加强建筑市场管理，保护建筑活动当事人的合法权益，维护建筑市场秩序，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事土木工程、建筑工程、线路管道、设备安装工程和装修工程的勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询以及建筑构配件、商品混凝土的加工、生产、经营等建筑活动的单位和个人，必须遵守本条例。
第三条 市建设行政主管部门负责全市建筑市场的统一监督管理。区、县建设行政主管部门按照分工负责本辖区内建筑市场的监督管理。
交通、水利、质量技术监督等行政部门按照各自职责，依法做好相关管理工作。
第四条 建筑市场管理应当遵循统一、开放、有序的原则。建设工程发包、承包交易应当公开、公正、公平，不受境内外、地区、部门和行业的限制。
第二章 资质管理
第五条 下列单位或者机构应当依法取得相应等级的资质或者资格证书，并在其资质等级或者资格证书许可的范围内从事建筑活动：
（一）建设工程勘察、设计、施工的单位；
（二）建设工程监理、造价咨询和工程招标代理的单位；
（三）建设工程质量检测机构；
（四）建筑构配件、商品混凝土的生产经营企业；
（五）国家规定必须取得资质或者资格证书的其他单位。
第六条 从事家庭居室装饰装修工程的单位，应当取得家庭居室装饰装修资质证书，具体管理办法由市人民政府制定。
第七条 下列专业技术人员在取得资格证书后，应当向建设行政主管部门申请执业注册，方可从事相关建筑活动：
（一）建筑师；
（二）结构工程师；
（三）监理工程师；
（四）造价工程师；
（五）国家规定必须取得资格的其他专业技术人员。
前款规定的注册执业人员和其他专业技术人员只能在一个单位执业。
第八条 取得资质或者资格证书的单位、机构和注册执业人员，应当接受建设行政主管部门的资质和资格管理。
第三章 发包管理
第九条 建设单位在本市进行工程建设的，应当在建设工程项目立项文件获得批准后，向建设行政主管部门办理报建备案手续。不办理报建备案手续的工程建设项目，不得发包或者组织施工。
第十条 建设工程依法实行招标发包。对不适于招标发包的，可以直接发包。
建设单位应当将建设工程发包给具有相应资质条件的承包单位。
第十一条 招标发包的方式，分为公开招标发包和邀请招标发包。
全部使用国有资金投资、国有资金投资占控股或者主导地位的，以及使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的建设工程，应当依法公开招标，但经国务院发展计划部门或者市人民政府依法批准可以进行邀请招标的重点建设项目除外。其他建设工程，可以实行公开招标或者邀请招标。
建设单位不具备自行招标发包条件的，可以委托工程招标代理机构代行发包。
第十二条 房屋建筑工程应当以工程项目的单位工程为施工发包的最小标段。
第十三条 建设单位发包工程应当具有相应的资金或者资金来源已经落实，不得以承包单位带资承包或者垫资施工作为投标和中标条件。
第十四条 建设工程开工前，建设单位应当依法领取施工许可证。对符合法定条件的施工许可申请，建设行政主管部门应当自收到申请之日起三个工作日内核发施工许可证。
按照规定的权限和程序，由国务院及其主管部门批准开工的建设工程，不再领取施工许可证，但建设单位在开工前应当向市建设行政主管部门备案。
第十五条 供水、供电、供气、供热、公安消防等部门或者单位，不得明示或者暗示建设单位将建设工程发包给指定的承包单位；不得明示或者暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备。
第十六条 建设工程应当使用符合国家和本市质量标准的建筑材料、建筑构配件和设备。
建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
第四章 承包管理
第十七条 建设工程承包单位包括勘察、设计承包单位，施工总承包单位，专业承包单位和劳务分包单位。
第十八条 建设工程勘察、设计承包单位不得将承揽的建设工程勘察、设计转包。
建设工程设计承包单位应当自主完成建设工程主体部分的设计；经发包方书面同意，可以将建设工程其他部分的设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程设计单位。
第十九条 施工总承包单位对承接工程的主体必须自行完成；对主体工程的劳务作业可以分包给劳务分包单位；对非主体工程可以分包给专业承包单位。
专业承包单位可以承接施工总承包单位分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包单位应当对承接的分包工程自行完成，对其中的劳务作业可以分包给劳务分包单位。
劳务分包单位可以承接施工总承包单位或者专业承包单位分包的劳务作业。
第二十条 施工总承包单位依照有关规定将建设工程分包，应当在建设工程总承包合同中作出约定，或者经建设单位认可。
施工总承包单位依法分包建设工程的，应当按照公开、公正、平等竞争的原则，选择确定分包单位，并订立书面形式的分包合同。
第二十一条 禁止下列分包行为：
（一）施工总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位；
（二）建设工程总承包合同中未作约定，又未经建设单位认可，施工总承包单位将其承包的非主体工程交由其他单位完成；
（三）施工总承包单位将主体工程分包给其他单位完成；
（四）分包单位将其承包的建设工程再分包。
第二十二条 禁止转包建设工程。有下列行为之一的，视为转包行为：
（一）承包单位将主体工程使用的建筑材料、建筑构配件由分包单位采购的；
（二）承包单位在主体工程施工中，没有使用自备的大型机具和主要施工装备的。
第二十三条 承包单位承接建设工程后，应当确定与工程规模和技术复杂程度相适应的项目经理、技术负责人和施工管理负责人，并对整个工程的合同履行、进度控制、主要施工设备、工程材料供应、工程质量、施工安全、文明施工、工程造价等进行管理。
第二十四条 建设单位与其委托的工程监理单位，应当订立书面委托监理合同。
监理单位代表建设单位，对施工承包单位的施工质量、建设工期和建设资金使用等情况进行监督。
第二十五条 外省市和境外的勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等单位来本市承接工程，到市建设行政主管部门办理资质登记手续后，方可从事建筑活动。
第五章 有形建筑市场管理
第二十六条 本条例所称有形建筑市场是指为建设工程发包、承包、分包交易活动提供工程信息服务和招标投标活动服务的固定场所。
有形建筑市场必须与建设行政主管部门及其所属机构分立。
第二十七条 有形建筑市场的开办者应当为发包、承包、分包交易活动的各方当事人提供设施齐全的场所和规范的服务；收集、存贮和发布招标投标信息、政策法规信息、企业信息、材料价格信息、科技和人才等信息，为建设工程交易各方提供咨询服务。
第二十八条 有形建筑市场的开办者应当遵守下列规定：
（一）不得从事工程项目招标代理活动；
（二）不得与任何招标代理机构有隶属关系或者经济利益；
（三）不得以任何方式限制和排斥本地区、本系统以外的企业参加投标活动；
（四）不得以任何方式非法干涉招标投标活动；
（五）不得发布虚假信息；
（六）不得违反规定收取费用；
（七）对在服务活动中接触的招标投标当事人的商业秘密，负有保密义务。
第二十九条 有形建筑市场工作人员应当遵守下列规定：
（一）不得参与评标、定标等活动；
（二）不得向建设单位推荐投标单位；
（三）不得以任何方式泄露招标投标活动的内部信息；
（四）在履行服务职责时，遇到与本人或者其直系亲属有利害关系的情形，应当回避。
第三十条 政府有关部门要在有形建筑市场内设立面向招标投标活动当事人的办公窗口，办理建设工程报建备案，招标投标和合同备案，质量监督和安全监督登记，施工图设计审查，施工许可申请，竣工验收备案等手续。
第三十一条 全部使用国有资金投资，以及国有资金投资占控股或者主导地位的房屋建筑工程项目和市政工程项目，必须在有形建筑市场内依法公开招标。
其他应当公开招标的工程建设项目，也可以在有形建筑市场内进行招标、发包。
第六章 建设工程造价与合同
第三十二条 市建设行政主管部门负责组织编制和发布本市建设工程造价的计算规则、计价方法和计价依据。
第三十三条 建设工程的发包单位与承包单位、施工总承包单位与专业承包单位或者劳务分包单位、专业承包单位与劳务分包单位，应当依法订立书面形式的建设工程承包合同或者分包合同（简称建设工程合同），并报建设行政主管部门备案。双方当事人在签订建设工程合同时，可以采用有关行政管理部门制定的示范文本。
实行招标发包的建设工程，建设工程承包合同的主要条款应当和中标文件中的内容一致。
第三十四条 订立建设工程合同时，发包单位要求承包单位提供履约担保的，承包单位应当提供担保；发包单位不能按照合同约定的时间、方式和工程进度拨付工程款，要求承包单位继续施工，承包单位要求发包单位提供工程款支付担保的，发包单位应当提供担保。
第三十五条 建设工程合同双方当事人应当按照建设工程合同约定的期限，完成工程竣工结算。建设工程合同对竣工结算期限约定不明确的，由双方当事人协商确定；协商不成的，承包单位或者分包单位应当在建设工程竣工验收合格之日起三十日内提出竣工结算文件，发包单位或者施工总承包单位应当在收到竣工结算文件之日起五十日内完成审核；逾期未完成审核的，以承包单位或者分包单位提供的竣工结算文件作为结算依据。
第三十六条 建设工程合同在履行过程中发生内容变更的，双方当事人应当以书面形式确认。
第七章 法律责任
第三十七条 建设单位违反本条例第九条规定，未按时办理报建备案手续的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以五千元以上三万元以下罚款。
第三十八条 建设单位违反本条例第十一条第二款规定，应当公开招标的建设工程而不公开招标的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以建设工程合同价款千分之五以上千分之十以下罚款。
第三十九条 建设单位违反本条例第十三条规定，在招标文件中以承包单位带资承包或者垫资施工作为投标和中标条件的，由建设行政主管部门责令重新招标。
第四十条 建设单位违反本条例第十六条规定，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件，不符合国家和本市质量标准的，由市建设行政主管部门责令改正；拒不改正的，责令限期拆除，并处以建设工程合同材料价款百分之二以上百分之四以下罚款。
第四十一条 承包单位违反本条例第二十三条规定，不确定与工程规模和技术复杂程度相适应的管理人员或者不履行相应管理职责的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 外省市和境外的勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等单位违反本条例第二十五条规定，在本市从事建筑活动，未办理资质登记手续的，由市建设行政主管部门责令改正，并可处以三万元以上十万元以下罚款。
第四十三条 有形建筑市场的开办者及其工作人员违反本条例第二十八条、第二十九条规定的，由建设行政主管部门责令改正，对有形建筑市场的开办者可处以一万元以上五万元以下罚款；对责任人员可处以五千元以下罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 建设单位违反本条例第三十一条第一款规定，不在有形建筑市场内进行招标投标活动，由建设行政主管部门责令改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。
第四十五条 建设工程发包单位、施工总承包单位、专业承包单位违反本条例第三十三条第一款规定，未将建设合同报建设行政主管部门备案的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以五千元以上三万元以下罚款。
第四十六条 政府有关主管部门和其他专业部门及其工作人员违反本条例规定，利用职权或者职务便利，为建设单位或者施工总承包单位指定承包单位或者分包单位，明示、暗示或者指定建设单位、施工单位购买其指定产品，或者故意拖延办理审批、验收手续的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 建筑市场管理执法人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十八条 法律、行政法规对交通、水利等专业建设工程的监督管理另有规定的，从其规定。 第四十九条 本条例自2002年9月1日起施行。1995年1月18日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《天津市建筑市场管理条例》同时废止。